Art. 1117 c.c.

Parti comuni dell'edificio

L'art. 1117 c.c. elenca le parti dell'edificio che si presumono di proprietà comune di tutti i condòmini: suolo, fondazioni, muri maestri, tetti, scale, portoni, cortili, facciate, locali per i servizi comuni, ascensori e impianti fino alla diramazione verso le singole unità. La presunzione cede solo se l'atto di acquisto (il titolo) dice il contrario.

Testo vigente - Parti comuni dell'edificio

Codice civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262). Testo in vigore dal 18 giugno 2013, verificato su Normattiva l'11 ottobre 2026.

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

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Cosa dice, in parole semplici

L'articolo non crea un elenco chiuso: indica tre gruppi di beni che, per la loro funzione, servono a tutti. Il primo gruppo sono le parti strutturali (suolo, fondazioni, muri maestri, pilastri, travi portanti, tetti e lastrici solari) e quelle di passaggio (scale, portoni, androni, portici, cortili, facciate).

Il secondo gruppo sono le aree e i locali di servizio: parcheggi, portineria con l'alloggio del portiere, lavanderia, stenditoi e i sottotetti, questi ultimi solo se per struttura e funzione sono destinati all'uso comune. Il terzo gruppo sono gli impianti: ascensori, impianti idrici e fognari, gas, elettricità, riscaldamento, antenne e reti dati, fino al punto in cui si diramano verso i singoli appartamenti.

La regola vale "se non risulta il contrario dal titolo": se il regolamento contrattuale o gli atti di acquisto attribuiscono un bene a un solo condòmino (ad esempio il sottotetto o un cortile), quel bene è privato. In mancanza di prova contraria, invece, il bene si considera comune.

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Esempi pratici

  • Il tubo dell'acqua che corre nel muro comune è condominiale fino alla diramazione verso l'appartamento; dal raccordo in poi è del singolo proprietario, che ne paga le riparazioni.
  • Il sottotetto raggiungibile solo dall'ultimo piano e alto 60 cm, usato come camera d'aria, di norma non è destinato all'uso comune: se il titolo non dice nulla, spesso si considera pertinenza dell'ultimo piano.

Domande frequenti

La facciata è una parte comune?

Sì, la facciata rientra espressamente tra le parti comuni dell'art. 1117: le spese di rifacimento si ripartiscono tra tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione.

I balconi sono parti comuni?

Il balcone aggettante è di proprietà del singolo appartamento; gli elementi decorativi della facciata (frontalini, cielini decorati) sono invece considerati comuni perché contribuiscono al decoro dell'edificio.

Testo a scopo informativo: la spiegazione è una sintesi divulgativa e non sostituisce la consulenza di un professionista. La giurisprudenza e il regolamento del singolo condominio possono incidere sull'applicazione della norma. Il testo di legge è riportato come pubblicato su Normattiva alla data indicata: fa fede la fonte ufficiale.