Riparto spese ascensore e scale: casi pratici con l'art. 1124

Scale e ascensore sono le spese che generano più discussioni in condominio: chi abita al piano terra, chi ha solo il box, chi sta all’ultimo piano. Questa guida mostra la ripartizione delle spese di scale e ascensore con esempi svolti e come impostarla in EasyCondo una volta per tutte.

Cosa dice la norma

Scale e ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa si divide tra loro in due metà: la prima in ragione del valore delle singole unità, cioè con i millesimi; la seconda in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo (art. 1124 c.c.).

Il criterio vale salvo diversa convenzione: il regolamento contrattuale o un accordo tra tutti i condòmini possono stabilirne un altro (art. 1123 c.c.). I valori delle unità si esprimono nelle tabelle millesimali allegate al regolamento (art. 68 disp. att. c.c.), e molti condomini hanno una tabella per le scale e una per l’ascensore che incorporano già il criterio.

L’art. 1124 riguarda manutenzione e sostituzione. L’installazione di un ascensore nuovo è un’innovazione (art. 1120 c.c.) e segue regole proprie, viste nel caso 4.

Il criterio guarda alle unità che scale e ascensore servono oggettivamente: un condòmino non si sottrae alla spesa dicendo che non li usa (art. 1118 c.c.). Per le scale, secondo un orientamento diffuso, il piano terra di regola partecipa, perché le scale danno accesso anche a parti comuni come il tetto o i locali tecnici; per l’ascensore l’esclusione di chi non può servirsene, come un negozio con ingresso solo dalla strada, è più frequente. In entrambi i casi decidono il titolo, il regolamento e la tabella approvata.

Come si fa, passo passo

1. Controlla le tabelle. In Anagrafica → Tabelle millesimali verifica che esistano la tabella delle scale e quella dell’ascensore. Se mancano, clicca Nuova Tabella, scegli il Tipo «Scale (Tab. B)» o «Ascensore (Tab. C)» e clicca Crea Tabella.

   Poi apri Valori, inserisci i millesimi della tabella approvata e clicca Salva Valori. Il salvataggio riesce solo se la somma è esattamente 1000.

2. Escludi chi non partecipa. Nella stessa schermata Valori scrivi 0 accanto al box o al negozio che scale o ascensore non servono. Un’unità a zero non paga nulla per le spese ripartite su quella tabella, ma continua a pagare quelle ripartite sulla tabella di proprietà generale.

3. Collega la voce di spesa alla tabella. In Contabilità → Voci di spesa clicca Modifica (la matita) sul capitolo dell’ascensore, o crealo con Nuovo Capitolo, e nel campo Tabella Millesimale scegli la tabella dell’ascensore. Fai lo stesso per la pulizia delle scale con la tabella delle scale, se è il criterio deliberato.

4. Registra la fattura. In Contabilità → Rate e spese clicca Nuova spesa, compila fornitore, importo e date e attiva Emetti subito le rate ai condomini. Nel Capitolo di Spesa che compare sotto scegli quello dell’ascensore e lascia il metodo Millesimi: EasyCondo avvisa «Verrà usata la tabella … associata al capitolo».

5. Controlla il riparto. In Rate e spese, scheda Uscite / Spese, apri la spesa e passa alla scheda Ripartizione: per ogni unità vedi la quota e i millesimi usati. Le unità escluse non compaiono.

   (apri l'immagine ingrandita)

6. Ripartisci al 50% se non hai una tabella dedicata. Nella Nuova spesa, al posto di Millesimi scegli Multi-Tab: imposta 50% sulla tabella di proprietà generale e 50% su una tabella delle altezze (vedi il caso 3 qui sotto). Con Rata Unica ogni unità riceve una sola rata con la somma delle due quote.

   Se in una riga scegli un capitolo che ha già una tabella collegata, la riga usa quella: per questo riparto lascia il capitolo vuoto o usane uno senza tabella.

Esempi di ripartizione delle spese di scale e ascensore

I casi usano il Condominio Via dei Tigli 12 dei dati d’esempio: otto appartamenti dal piano terra al terzo piano (due per piano) e un box, il B1, al piano interrato.

Caso 1: pulizia delle scale con la tabella Scale

L’assemblea ha deciso di ripartire la pulizia delle scale con la Tabella B - Scale, in cui il box vale 0. Su una fattura mensile di 400,00 €:

La somma torna: (28 + 44 + 58 + 70) × 2 = 400,00 €.

Caso 2: piano terra e box

Il piano terra usa le scale per arrivare all’androne e alla cantina? Il box ha un ingresso autonomo dalla rampa? Le risposte cambiano da edificio a edificio, e il regolamento le fissa nella tabella.

In EasyCondo la scelta si traduce in un numero: un valore positivo se l’unità partecipa, 0 se è esclusa. Nell’esempio il box è escluso da scale e ascensore ma resta nella Tabella A con 25 millesimi, quindi paga le spese generali.

Se il dubbio riguarda la tabella, la si approva o rettifica in assemblea (art. 69 disp. att. c.c.), eventualmente con l’aiuto di un tecnico: non è una scelta da fare nel gestionale.

Caso 3: art. 1124 senza tabella dedicata

Lavori di sostituzione delle funi dell’ascensore per 2.400,00 €. Qui cambiamo ipotesi rispetto alle tabelle dell’esempio: il condominio non ha una tabella ascensore approvata e l’ascensore scende anche al piano interrato dei box, quindi serve tutte le unità. Si applica l’art. 1124 alla lettera:

• 1.200,00 € a millesimi, con la Tabella A di proprietà: anche il box partecipa, con i suoi 25 millesimi;
• 1.200,00 € per altezza, con coefficiente 0 al piano terra e al box e 1, 2 e 3 ai piani superiori. I coefficienti sommano 12 (1+1+2+2+3+3), quindi ogni punto vale 100,00 €.

Il coefficiente 0 al piano terra è una delle convenzioni in uso: alcune tabelle danno un coefficiente ridotto anche al piano terra o agli interrati, e vale quella approvata.

Nella colonna centrale, in euro, la quota a millesimi più quella per altezza; tra parentesi piano e millesimi di proprietà.

In EasyCondo crei una tabella di tipo «Altra Tabella» chiamata, ad esempio, «Altezza piani»: in Valori scrivi 0, 0, 1, 1, 2, 2, 3, 3 e 0, poi clicca Normalizza per portarla a 1000 (83,3333 per il 1° piano, 166,6667 per il 2°, 250 per il 3°) e Salva Valori.

Nella spesa usi Multi-Tab con 50% sulla Tabella A e 50% su «Altezza piani». Se il criterio si ripete ogni anno, conviene salvarlo come modello in Rate e spese → Altro → Spese ricorrenti.

Per rifare questi conti su un’altra fattura, con coefficienti diversi o con unità escluse, usa lo strumento gratuito per l’art. 1124.

Caso 4: nuovo ascensore

Se l’ascensore viene installato dove non c’era, si tratta di un’innovazione e il riparto dell’art. 1124 non si applica in automatico.

• Maggioranza. Quando l’opera serve anche a eliminare le barriere architettoniche basta la maggioranza dell’art. 1136, secondo comma (art. 1120, secondo comma, c.c.).
• Se il condominio non decide. La L. 13/1989 prevede che, se il condominio rifiuta o non delibera entro tre mesi dalla richiesta scritta, la persona con disabilità possa installare a proprie spese servoscala o strutture mobili e facilmente rimovibili.
• Riparto. La spesa si ripartisce secondo la delibera, nel rispetto dell’art. 1123 e delle convenzioni.
• Chi non vuole partecipare. Se l’innovazione è molto gravosa e suscettibile di uso separato, chi non intende trarne vantaggio è esonerato e può aderire anche in seguito, pagando la sua quota delle spese di esecuzione e di manutenzione (art. 1121 c.c.).
• Dopo l’installazione. Manutenzione e sostituzione seguono l’art. 1124.

In EasyCondo la registri come spesa di categoria «Straordinaria»; se partecipano solo alcuni condòmini, crei una tabella con le loro quote e 0 per gli altri e ripartisci la spesa su quella.

Esempio pratico

Nel Condominio Via dei Tigli 12 la fattura di Elevatori Lombardi Snc per la manutenzione del terzo trimestre 2026 è di 779,09 € (638,60 € più IVA al 22%), con ritenuta d’acconto del 4% sull’imponibile. La voce di spesa «Ascensore» è collegata alla Tabella C - Ascensore, che vale 50 millesimi per gli interni del piano terra, 100 per il primo piano, 150 per il secondo e 200 per il terzo; il box vale 0.

Totale 779,09 €. Il centesimo di differenza tra gli interni 1 e 2 viene dall’arrotondamento: EasyCondo divide al centesimo con il metodo dei resti maggiori, così la somma delle quote è sempre uguale all’importo della fattura e nessuna quota si scosta di più di un centesimo dalla proporzione esatta.