Il codice civile del condominio, spiegato

Art. 1117 c.c.

Parti comuni dell'edificio

L'art. 1117 c.c. elenca le parti dell'edificio che si presumono di proprietà comune di tutti i condòmini: suolo, fondazioni, muri maestri, tetti, scale, portoni, cortili, facciate, locali per i servizi comuni, ascensori e impianti fino alla diramazione verso le singole unità. La presunzione cede solo se l'atto di acquisto (il titolo) dice il contrario.

Art. 1117-bis c.c.

Supercondominio: ambito di applicabilità

L'art. 1117-bis c.c. estende le regole del condominio a tutti i casi in cui più unità, più edifici o più condomìni hanno parti in comune: è la base legale del cosiddetto supercondominio. Le norme si applicano "in quanto compatibili".

Art. 1117-ter c.c.

Modifica della destinazione d'uso delle parti comuni

Per cambiare la destinazione d'uso di una parte comune servono i voti dei 4/5 dei partecipanti al condominio e dei 4/5 del valore dell'edificio (800 millesimi). La convocazione va affissa per almeno 30 giorni e deve arrivare almeno 20 giorni prima, indicando a pena di nullità la parte comune e la nuova destinazione.

Art. 1117-quater c.c.

Tutela delle destinazioni d'uso

Se qualcuno svolge attività che danneggiano in modo sostanziale la destinazione d'uso delle parti comuni, l'amministratore o anche un solo condòmino possono diffidarlo e chiedere la convocazione dell'assemblea. L'assemblea delibera la cessazione con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi (art. 1136, secondo comma).

Art. 1118 c.c.

Diritti dei condòmini sulle parti comuni

Il diritto di ciascun condòmino sulle parti comuni è proporzionale al valore della sua unità, cioè ai suoi millesimi. Nessuno può rinunciare alle parti comuni per non pagarne la conservazione; ci si può invece distaccare dal riscaldamento centralizzato se non si creano squilibri o aggravi, continuando a pagare manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma dell'impianto.

Art. 1119 c.c.

Indivisibilità delle parti comuni

Le parti comuni non si possono dividere, salvo che la divisione non renda più scomodo l'uso a nessun condòmino e ci sia il consenso di tutti i partecipanti al condominio. Serve quindi l'unanimità.

Art. 1120 c.c.

Innovazioni

Le innovazioni che migliorano le parti comuni si approvano con la maggioranza degli intervenuti e almeno 2/3 del valore dell'edificio (art. 1136, quinto comma). Sicurezza, barriere architettoniche, risparmio energetico, parcheggi, rinnovabili e impianti centralizzati TV e dati richiedono solo la maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi. Sono vietate le innovazioni che compromettono stabilità, sicurezza o decoro o rendono inservibile una parte comune anche a un solo condòmino.

Art. 1121 c.c.

Innovazioni gravose o voluttuarie

Se un'innovazione costa moltissimo o è un lusso rispetto all'edificio e può essere usata separatamente, chi non vuole usarla non paga nulla. Se invece l'uso separato non è possibile, l'innovazione si fa solo se la maggioranza che l'ha voluta ne sostiene tutta la spesa.

Art. 1122 c.c.

Opere nella proprietà individuale

Nel proprio appartamento, o nelle parti comuni assegnate in uso esclusivo, il condòmino non può eseguire opere che danneggino le parti comuni o mettano a rischio stabilità, sicurezza o decoro dell'edificio. Dei lavori va comunque data notizia preventiva all'amministratore, che ne riferisce all'assemblea.

Art. 1122-bis c.c.

Antenne individuali e impianti da fonti rinnovabili

Ogni condòmino può installare antenne e parabole individuali e impianti a fonti rinnovabili per la propria unità, anche sul lastrico solare o su altre superfici comuni idonee. Se servono modifiche alle parti comuni va avvisato l'amministratore; l'assemblea, con la maggioranza degli intervenuti e 2/3 del valore, può imporre modalità alternative, cautele e garanzie e ripartire l'uso del lastrico.

Art. 1122-ter c.c.

Videosorveglianza sulle parti comuni

L'installazione di telecamere sulle parti comuni si delibera con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi (art. 1136, secondo comma), sia in prima sia in seconda convocazione. Restano da rispettare le regole sulla privacy, come i cartelli informativi.

Art. 1123 c.c.

Ripartizione delle spese

Le spese per le parti e i servizi comuni si dividono in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, cioè per millesimi: quota = spesa × millesimi / 1000. Se un bene serve i condòmini in misura diversa si paga in base all'uso possibile; se serve solo una parte dell'edificio (una scala, un cortile) paga solo quel gruppo. Una convenzione può stabilire criteri diversi.

Art. 1124 c.c.

Manutenzione e sostituzione di scale e ascensori

Le spese di manutenzione e sostituzione di scale e ascensori sono a carico dei proprietari delle unità a cui servono e si dividono così: metà in base al valore delle unità (millesimi) e metà in proporzione all'altezza di ciascun piano dal suolo. Per la metà a valore contano come piani anche cantine, soffitte e lastrici solari di proprietà esclusiva.

Art. 1125 c.c.

Soffitti, volte e solai

Le spese per riparare o rifare un solaio tra due piani si dividono a metà tra il proprietario del piano di sopra e quello del piano di sotto. Il pavimento resta a carico di chi sta sopra; intonaco, tinta e decorazione del soffitto a carico di chi sta sotto.

Art. 1126 c.c.

Lastrici solari di uso esclusivo

Se il lastrico solare (la terrazza di copertura) è in uso esclusivo di qualcuno, questi paga 1/3 delle riparazioni o ricostruzioni; i restanti 2/3 li pagano tutti i condòmini dell'edificio, o della parte a cui il lastrico fa da copertura, in proporzione al valore delle loro unità.

Art. 1127 c.c.

Sopraelevazione

Il proprietario dell'ultimo piano, o chi ha la proprietà esclusiva del lastrico, può costruire nuovi piani, salvo divieto nel titolo. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche non lo consentono e i condòmini possono opporsi se pregiudica l'aspetto architettonico o toglie molta aria o luce. Chi sopraeleva paga un'indennità agli altri condòmini.

Art. 1128 c.c.

Perimento dell'edificio

Se l'edificio crolla del tutto o per una parte pari ad almeno 3/4 del suo valore, ogni condòmino può chiedere la vendita all'asta di suolo e materiali. Se il perimento è minore, l'assemblea decide la ricostruzione delle parti comuni e tutti contribuiscono; l'indennizzo dell'assicurazione va usato per ricostruire.

Art. 1129 c.c.

Nomina, revoca e obblighi dell'amministratore

Con più di 8 condòmini, se l'assemblea non nomina l'amministratore lo nomina il giudice. L'incarico dura un anno e si intende rinnovato per un altro anno (secondo la lettura prevalente, poi serve una nuova delibera); l'amministratore deve usare un conto corrente intestato al condominio, agire contro i morosi entro 6 mesi dalla chiusura dell'esercizio e indicare analiticamente il compenso, a pena di nullità della nomina.

Art. 1130 c.c.

Attribuzioni dell'amministratore

L'art. 1130 c.c. elenca 10 compiti dell'amministratore: eseguire le delibere e convocare l'assemblea annuale, riscuotere i contributi e pagare le spese ordinarie, eseguire gli adempimenti fiscali, tenere l'anagrafe condominiale e i registri (verbali, nomina e revoca, contabilità), rilasciare l'attestazione dei pagamenti, redigere il rendiconto annuale e convocare entro 180 giorni l'assemblea che deve approvarlo.

Art. 1130-bis c.c.

Rendiconto condominiale

Il rendiconto condominiale si compone di registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa, e deve permettere l'immediata verifica di entrate, uscite, fondi e riserve. L'assemblea può nominare un revisore; i documenti giustificativi si conservano per 10 anni. Negli edifici con almeno 12 unità si può nominare un consiglio di condominio di almeno 3 condòmini.

Art. 1131 c.c.

Rappresentanza del condominio

Nei limiti delle sue attribuzioni (art. 1130) o dei maggiori poteri dati da regolamento o assemblea, l'amministratore rappresenta i condòmini e può agire in giudizio contro condòmini e terzi; può essere citato per qualsiasi azione sulle parti comuni. Se una citazione esce dalle sue attribuzioni deve informare subito l'assemblea, altrimenti può essere revocato e risponde dei danni.

Art. 1132 c.c.

Dissenso del condòmino rispetto alle liti

Se l'assemblea decide di fare causa o di resistere in giudizio, il condòmino contrario può separare la propria responsabilità per le spese in caso di sconfitta, notificando un atto all'amministratore entro 30 giorni da quando ha saputo della delibera.

Art. 1133 c.c.

Provvedimenti dell'amministratore

Le decisioni prese dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatorie per i condòmini. Contro di esse si può ricorrere all'assemblea e, nei casi e nei termini dell'art. 1137, al giudice.

Art. 1134 c.c.

Spese fatte da un singolo condòmino

Il condòmino che gestisce le parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di una spesa urgente.

Art. 1135 c.c.

Attribuzioni dell'assemblea

L'assemblea conferma l'amministratore e ne decide il compenso, approva il preventivo e il suo riparto, approva il rendiconto e decide l'uso dell'eventuale avanzo, delibera manutenzioni straordinarie e innovazioni costituendo obbligatoriamente un fondo speciale pari all'importo dei lavori (anche per stati di avanzamento). L'amministratore non può ordinare lavori straordinari, salvo urgenza.

Art. 1136 c.c.

Costituzione dell'assemblea e validità delle delibere

In prima convocazione l'assemblea è valida con la maggioranza dei partecipanti e 2/3 del valore (667 millesimi) e delibera con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi. In seconda convocazione bastano 1/3 dei partecipanti e 1/3 del valore e si delibera con la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore (333,33 millesimi). Nomina e revoca dell'amministratore, lavori straordinari di notevole entità, liti e videosorveglianza richiedono sempre 500 millesimi; le innovazioni ordinarie 2/3 del valore.

Art. 1137 c.c.

Impugnazione delle delibere

Le delibere assembleari sono obbligatorie per tutti. Il condòmino assente, dissenziente o astenuto può chiederne l'annullamento al giudice entro 30 giorni: dalla data della delibera per dissenzienti e astenuti, dalla comunicazione del verbale per gli assenti. Prima della causa è obbligatoria la mediazione, la cui domanda impedisce la decadenza; il termine si sospende dal 1° al 31 agosto. L'impugnazione non sospende la delibera, salvo ordine del giudice.

Art. 1138 c.c.

Regolamento di condominio

Con più di 10 condòmini il regolamento di condominio è obbligatorio: si approva con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi e si allega al registro dei verbali. Non può ledere i diritti dei singoli derivanti dagli atti di acquisto, né derogare agli artt. 1118 c.2, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137, né vietare di tenere animali domestici.

Art. 1139 c.c.

Rinvio alle norme sulla comunione

Per tutto ciò che le norme sul condominio non disciplinano espressamente si applicano le regole generali sulla comunione (artt. 1100 e seguenti del codice civile).

Art. 61 disp. att. c.c.

Scioglimento del condominio

Se un edificio o un gruppo di edifici si può dividere in parti con le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può sciogliersi e ogni parte può formare un condominio separato. Lo decide l'assemblea con la maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi, oppure il giudice su domanda di almeno 1/3 dei comproprietari della parte che vuole separarsi.

Art. 62 disp. att. c.c.

Scioglimento con parti ancora comuni

Lo scioglimento del condominio è possibile anche se alcune parti dell'art. 1117 restano in comune tra i condomìni separati. Se però servono opere per sistemare diversamente locali o dipendenze, lo scioglimento richiede la maggioranza degli intervenuti e almeno 2/3 del valore (art. 1136, quinto comma).

Art. 63 disp. att. c.c.

Riscossione dei contributi e condòmini morosi

Per riscuotere le quote approvate l'amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo senza bisogno di autorizzazione dell'assemblea. Dopo 6 mesi di morosità può sospendere il moroso dai servizi comuni godibili separatamente. Chi compra un appartamento risponde in solido con il venditore dei contributi dell'anno in corso e di quello precedente.

Art. 64 disp. att. c.c.

Revoca giudiziale dell'amministratore

Sulla revoca dell'amministratore chiesta al giudice (art. 1129, undicesimo comma, e art. 1131, quarto comma) decide il tribunale in camera di consiglio, con decreto motivato, sentiti amministratore e ricorrente. Contro il decreto si può proporre reclamo alla corte d'appello entro 10 giorni dalla notifica o comunicazione.

Art. 65 disp. att. c.c.

Curatore speciale del condominio

Se il condominio non ha un legale rappresentante, chi vuole iniziare o proseguire una causa contro i condòmini può chiedere la nomina di un curatore speciale (art. 80 c.p.c.), che deve subito convocare l'assemblea per avere istruzioni sulla lite.

Art. 66 disp. att. c.c.

Convocazione dell'assemblea

L'assemblea si convoca ogni anno in via ordinaria e in via straordinaria quando l'amministratore lo ritiene o lo chiedono almeno 2 condòmini con 1/6 del valore; se l'amministratore non provvede entro 10 giorni, possono convocarla loro. L'avviso con l'ordine del giorno va comunicato almeno 5 giorni prima della prima convocazione con raccomandata, PEC, fax o consegna a mano; la seconda convocazione non può tenersi lo stesso giorno della prima.

Art. 67 disp. att. c.c.

Deleghe e rappresentanza in assemblea

Ogni condòmino può farsi rappresentare in assemblea con delega scritta; se i condòmini sono più di 20, un delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condòmini e del valore. I comproprietari di un'unità hanno un solo rappresentante e l'amministratore non può ricevere deleghe. L'usufruttuario vota sull'ordinaria amministrazione, il nudo proprietario sul resto.

Art. 68 disp. att. c.c.

Tabelle millesimali

Se il titolo non lo precisa, il valore proporzionale di ogni unità è espresso in millesimi in una tabella allegata al regolamento di condominio, e serve per ripartire le spese (artt. 1123, 1124, 1126) e calcolare le maggioranze (art. 1136). Nel calcolo non contano il canone di affitto, i miglioramenti e lo stato di manutenzione dell'unità.

Art. 69 disp. att. c.c.

Rettifica e modifica delle tabelle millesimali

I millesimi si possono cambiare all'unanimità. Con la maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi (art. 1136, secondo comma) si possono rettificare in due casi: se sono frutto di un errore, o se per sopraelevazioni, ampliamenti o variazioni delle unità il valore di anche una sola unità è cambiato di oltre 1/5; in questo secondo caso paga chi ha causato la variazione.

Art. 70 disp. att. c.c.

Sanzioni per le violazioni del regolamento

Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere prevista una sanzione fino a 200 € e, in caso di recidiva, fino a 800 €. La somma va al fondo per le spese ordinarie e la sanzione è deliberata dall'assemblea con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi.

Art. 71 disp. att. c.c.

Registro presso l'associazione dei proprietari

L'art. 71 disp. att. prevede che il registro indicato dall'art. 1129, quarto comma, e dall'art. 1138, terzo comma, sia tenuto presso l'associazione professionale dei proprietari di fabbricati. I commi richiamati sono stati riscritti dalla riforma del 2012, per cui la norma ha oggi scarso rilievo pratico.

Art. 71-bis disp. att. c.c.

Requisiti per fare l'amministratore

Per fare l'amministratore di condominio servono: godimento dei diritti civili, assenza di condanne per determinati delitti e di misure di prevenzione, non essere interdetti o inabilitati né protestati, diploma di scuola superiore e formazione iniziale e periodica. Diploma e formazione non sono richiesti se l'amministratore è un condòmino dello stabile.

Art. 71-ter disp. att. c.c.

Sito internet del condominio

Se l'assemblea lo chiede, con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi, l'amministratore deve attivare un sito internet del condominio da cui gli aventi diritto possono consultare e scaricare i documenti indicati nella delibera. I costi sono a carico dei condòmini.

Art. 71-quater disp. att. c.c.

Mediazione nelle liti condominiali

Le controversie in materia di condominio, cioè quelle sulla violazione o errata applicazione degli artt. 1117-1139 c.c. e 61-72 disp. att., rientrano tra quelle per cui è prevista la mediazione (art. 5, comma 1, D.Lgs. 28/2010). Al procedimento partecipa l'amministratore secondo l'art. 5-ter dello stesso decreto.

Art. 72 disp. att. c.c.

Norme inderogabili dal regolamento

I regolamenti di condominio non possono derogare agli artt. 63 (riscossione e morosi), 66 (convocazione), 67 (deleghe e rappresentanza) e 69 (rettifica delle tabelle millesimali) delle disposizioni di attuazione.