Art. 1136 c.c.
Costituzione dell'assemblea e validità delle delibere
In prima convocazione l'assemblea è valida con la maggioranza dei partecipanti e 2/3 del valore (667 millesimi) e delibera con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi. In seconda convocazione bastano 1/3 dei partecipanti e 1/3 del valore e si delibera con la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore (333,33 millesimi). Nomina e revoca dell'amministratore, lavori straordinari di notevole entità, liti e videosorveglianza richiedono sempre 500 millesimi; le innovazioni ordinarie 2/3 del valore.
Testo vigente - Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni
Codice civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262). Testo in vigore dal 18 giugno 2019, verificato su Normattiva l'11 ottobre 2026.
L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.
Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.
Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore.
Cosa dice, in parole semplici
L'articolo distingue tra quorum costitutivo (quanti devono essere presenti perché l'assemblea sia valida) e quorum deliberativo (quanti voti servono per approvare). Entrambi si calcolano su due misure: le teste (numero dei condòmini) e il valore (millesimi).
Prima convocazione: costituita con la maggioranza dei partecipanti al condominio e i 2/3 del valore dell'edificio; delibera con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore (500 millesimi).
Seconda convocazione: si tiene in un giorno successivo alla prima ed entro 10 giorni; è costituita con 1/3 dei partecipanti e 1/3 del valore; delibera con la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore.
Maggioranze rafforzate: nomina e revoca dell'amministratore, liti fuori dai suoi poteri, ricostruzione o riparazioni straordinarie di notevole entità, tutela delle destinazioni d'uso, innovazioni agevolate, videosorveglianza e partecipazione a progetti di riqualificazione o recupero (art. 1135, terzo comma) vanno sempre approvate con la maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi, anche in seconda convocazione. Il fondo speciale per i lavori straordinari (art. 1135, primo comma, n. 4) non ha una maggioranza propria: va costituito obbligatoriamente con la delibera che approva i lavori. Le innovazioni ordinarie e le prescrizioni sugli impianti individuali dell'art. 1122-bis richiedono la maggioranza degli intervenuti e almeno 2/3 del valore.
Infine l'assemblea non può deliberare se non risulta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati, e di ogni riunione si redige il verbale.
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Esempi pratici
- Condominio di 12 condòmini, 1000 millesimi. Seconda convocazione: per essere valida servono almeno 4 condòmini (un terzo) che rappresentino almeno un terzo del valore (333,33 millesimi). Per approvare il preventivo servono la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore in voti favorevoli; per nominare l'amministratore servono la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi.
Domande frequenti
Quanti millesimi servono per nominare l'amministratore?
Almeno 500 millesimi, insieme alla maggioranza degli intervenuti, sia in prima sia in seconda convocazione.
Qual è il quorum dell'assemblea in seconda convocazione?
È costituita con almeno 1/3 dei partecipanti al condominio e 1/3 del valore dell'edificio; le delibere ordinarie si approvano con la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore.
La seconda convocazione può essere lo stesso giorno della prima?
No: si tiene in un giorno successivo alla prima ed entro dieci giorni; anche l'art. 66 disp. att. esclude il medesimo giorno solare.
Testo a scopo informativo: la spiegazione è una sintesi divulgativa e non sostituisce la consulenza di un professionista. La giurisprudenza e il regolamento del singolo condominio possono incidere sull'applicazione della norma. Il testo di legge è riportato come pubblicato su Normattiva alla data indicata: fa fede la fonte ufficiale.