Art. 1135 c.c.
Attribuzioni dell'assemblea
L'assemblea conferma l'amministratore e ne decide il compenso, approva il preventivo e il suo riparto, approva il rendiconto e decide l'uso dell'eventuale avanzo, delibera manutenzioni straordinarie e innovazioni costituendo obbligatoriamente un fondo speciale pari all'importo dei lavori (anche per stati di avanzamento). L'amministratore non può ordinare lavori straordinari, salvo urgenza.
Testo vigente - Attribuzioni dell'assemblea dei condomini
Codice civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262). Testo in vigore dal 22 febbraio 2014, verificato su Normattiva l'11 ottobre 2026.
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.
Cosa dice, in parole semplici
Il primo comma elenca le competenze fondamentali dell'assemblea: amministratore e compenso, preventivo e riparto, rendiconto e residuo attivo, lavori straordinari e innovazioni.
Il fondo speciale è obbligatorio: si costituisce insieme alla delibera dei lavori straordinari o delle innovazioni, per un importo pari al loro ammontare, e segue quindi la stessa maggioranza richiesta per i lavori. Se il contratto prevede pagamenti per stati di avanzamento lavori (SAL), il fondo si può costituire man mano, in relazione ai singoli pagamenti.
L'amministratore non può ordinare lavori straordinari di sua iniziativa, salvo urgenza, e in quel caso deve riferirne alla prima assemblea. L'assemblea può anche autorizzarlo a partecipare a progetti e programmi di riqualificazione e recupero promossi da istituzioni locali o privati qualificati (terzo comma), con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi (art. 1136, quarto comma).
Calcolalo gratis
- Piano rate condominiali: Inserisci unità e millesimi, le voci del preventivo con il loro criterio di riparto, poi numero di rate e scadenze: ottieni il piano rate di ogni condòmino al centesimo.
- Riparto spese condominiali per millesimi: Inserisci le unità con i millesimi (o carica l'esempio), poi le spese: il riparto si aggiorna mentre scrivi e i totali tornano al centesimo.
Esempi pratici
- Rifacimento della facciata da 120.000 € con pagamento in 4 SAL da 30.000 €: il fondo speciale può essere costituito raccogliendo le quote prima di ciascun pagamento.
Domande frequenti
Il fondo speciale per i lavori straordinari è obbligatorio?
Sì: va costituito per un importo pari ai lavori; se il pagamento è graduale per stati di avanzamento, si può costituire in relazione ai singoli pagamenti.
L'amministratore può ordinare lavori straordinari da solo?
No, salvo che siano urgenti; in quel caso deve riferirne nella prima assemblea.
Testo a scopo informativo: la spiegazione è una sintesi divulgativa e non sostituisce la consulenza di un professionista. La giurisprudenza e il regolamento del singolo condominio possono incidere sull'applicazione della norma. Il testo di legge è riportato come pubblicato su Normattiva alla data indicata: fa fede la fonte ufficiale.