Conguaglio condominiale: come si calcola e come passa all'anno dopo

A fine anno ogni condòmino vuole sapere una cosa: deve ancora pagare o gli spetta qualcosa? Il conguaglio condominiale risponde a questa domanda. Questa guida spiega come si calcola il conguaglio delle spese condominiali, dove leggerlo in EasyCondo e come riportarlo nelle rate dell’esercizio successivo.

Cosa dice la norma

Le rate pagate durante l’anno sono acconti calcolati sul preventivo approvato dall’assemblea. Alla chiusura dell’esercizio l’amministratore redige il rendiconto, che contiene il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e una nota sintetica esplicativa, con le voci di entrata e di uscita e la situazione patrimoniale del condominio (art. 1130-bis c.c.). Deve convocare l’assemblea per approvarlo entro 180 giorni dalla chiusura (art. 1130, n. 10, c.c.).

L’assemblea approva il rendiconto e decide l’impiego del residuo attivo della gestione (art. 1135, n. 3, c.c.). Con l’approvazione del rendiconto e del riparto, i saldi a debito delle unità diventano di regola contributi da riscuotere; i saldi a credito si imputano alle rate successive o si restituiscono, come delibera l’assemblea. Diverso è il caso del condòmino che vuole compensare da sé i contributi con un proprio credito verso il condominio non riconosciuto: la giurisprudenza in genere non lo ammette, salvo che il credito sia certo, liquido ed esigibile.

Come si fa, passo passo

1. Completa l’anno contabile. Prima di tutto registra le ultime spese e gli incassi dell’esercizio. In Contabilità → Rate e spese → Altro controlla Pagamenti segnalati (i versamenti dichiarati dai condòmini, da confermare) e Versamenti da abbinare (bonifici arrivati senza rata collegata). Il conguaglio è giusto solo se lo sono spese e versamenti: una fattura di dicembre registrata dopo finisce nell’anno successivo.

2. Apri il consuntivo. In Contabilità → Esercizi e preventivi, sulla card dell’esercizio clicca Azioni → Consuntivo. Nel «Rendiconto Consuntivo» scorri fino a Saldi per unità a fine esercizio: per ogni interno trovi saldo iniziale, spese di competenza, rettifiche, versamenti, interessi e Saldo Finale. Come leggere e presentare il resto del documento è spiegato nella guida su come preparare il rendiconto.

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3. Leggi il segno. Un saldo positivo, in rosso, è un debito: l’unità deve ancora pagare. Un saldo negativo, in verde, è un credito: l’unità ha versato più delle spese di sua competenza. Con Scarica PDF porti il rendiconto in assemblea.

4. Chiudi l’esercizio. Quando i conti sono completi, da Azioni → Chiudi Esercizio chiudi l’anno. Prima EasyCondo ti avvisa, senza bloccarti, di quello che manca: esercizio non ancora terminato, rate non scadute, spese ripartite inferiori al preventivo, pagamenti segnalati da confermare o senza rata collegata. Alla conferma calcola il saldo finale di cassa. Finché non crei il successivo puoi tornare indietro con Riapri Esercizio. I controlli da fare prima sono nella guida sulla chiusura dell’esercizio.

5. Crea l’esercizio successivo. Sulla card dell’esercizio chiuso clicca Azioni → Crea Successivo. La finestra ricorda che i saldi finali diventano saldi iniziali e che i saldi per unità vengono riportati automaticamente; controlla nome e date e conferma con Crea Esercizio. L’esito dice quanti saldi sono stati riportati e i totali di debiti e crediti.

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6. Controlla i riporti. Nel nuovo esercizio, Azioni → Saldi Riporto apre «Debiti/Crediti Anni Precedenti»: un riporto per unità, con il lucchetto «Automatico», e in cima i totali di debiti e crediti. Non si modificano: le differenze diventano rettifiche nell’esercizio in corso, con Nuovo credito manuale in Altro → Crediti delle unità se vanno a favore dell’unità, con Altro → Nuova rata e «Assegna a un singolo condomino» se sono da chiedere.

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7. Metti in rata i debiti. Quando generi le rate del nuovo preventivo, in Esercizi e preventivi → Azioni → Preventivo, sia con Genera tutte le rate sia con Genera Rate su una voce, spunta Includi debiti/crediti anni precedenti se l’assemblea ha approvato il rendiconto o ha deciso così le modalità di pagamento. La stessa casella c’è in Rate e spese → Altro → Nuova rata, che alla fine mostra il riepilogo «Rata creata con riporti».

   Il riporto di ogni unità si divide in parti uguali sulle scadenze della voce: le unità a debito pagano di più, quelle a credito di meno, mai sotto zero. Entra nelle rate una volta sola: con «Genera tutte le rate» un debito va tutto nella prima voce e un credito riduce le voci in ordine finché non è esaurito, e un saldo già messo in rata non si addebita di nuovo. Nella vista Raggruppata di Rate e spese, sotto l’importo di ogni rata compare la parte di «riporto».

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8. Usa o rimborsa i crediti. Ogni conguaglio a credito diventa anche un credito dell’unità («Riporto da esercizio precedente»). Quando emetti nuove rate, Crea e applica lo usa per ridurle; da Altro → Crediti delle unità puoi applicarlo a una rata precisa con Applica a rata oppure segnarlo come rimborsato con Rimborsa, se l’assemblea ha deciso la restituzione. Un credito già usato per ridurre le rate con i riporti non compare più tra i disponibili.

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Come EasyCondo calcola il saldo di ogni unità

La formula è scritta in cima alla tabella: saldo iniziale + spese di competenza ± rettifiche − versamenti + interessi = saldo finale.

• Spese di competenza: le quote delle spese dell’esercizio ripartite all’unità secondo le tabelle millesimali, non le rate emesse. Se il preventivo era troppo basso, le spese superano le rate e il conguaglio è a debito.
• Versamenti: gli incassi attribuiti all’esercizio sulle rate dell’unità, comprese le eccedenze pagate in più e al netto dei crediti rimborsati.
• Rettifiche: i crediti manuali registrati a favore dell’unità nell’esercizio.
• Interessi: gli interessi di mora maturati sulle rate dell’esercizio pagate in ritardo o non ancora pagate.
• Saldo iniziale: il riporto dell’anno prima, che così entra nel conguaglio successivo se non è stato messo in rata. Nel primo anno gestito in EasyCondo lo inserisci tu: vedi i saldi del primo esercizio.

Se l’unità è stata venduta durante l’anno, sotto il nome compare una nota con la data del cambio: saldo iniziale e rate fino a quella data restano a carico del venditore, con l’acquirente obbligato in solido. È un’indicazione: il saldo dell’unità resta uno solo.

Cosa chiedono i condòmini sul conguaglio

• «Perché devo pagare ancora, se ho pagato tutte le rate?» Perché le rate erano calcolate sul preventivo e le spese effettive sono state più alte. Mostra la riga dell’unità: spese di competenza contro versamenti. Per un conto veloce della quota annua di un appartamento c’è lo strumento di calcolo della quota condominiale.
• «Il mio credito me lo restituite?» Lo decide l’assemblea con l’approvazione del rendiconto. Di solito si scala dalle rate successive; il rimborso si registra con Rimborsa.
• «Posso vedere il dettaglio?» Il PDF del rendiconto, da Scarica PDF nel consuntivo, si allega alla convocazione insieme al nuovo preventivo.

Esempio pratico

Nel Condominio Via dei Tigli 12 l’esercizio 2025 si chiude così:

• Interno 2 (Giorgio Conti): spese di competenza 2.387,06 €, versamenti 1.806,00 €, interessi 2,01 €. Saldo finale 583,07 € a debito: non ha pagato l’ultima rata.
• Interno 1 (Mario Bianchi): spese di competenza 3.123,46 €, versamenti 3.148,00 €. Saldo finale 24,54 € a credito.
• Box B1: spese 176,58 €, versamenti 162,50 €, saldo 14,08 € a debito.
• Totale: 597,15 € di debiti (interno 2 e box B1) e 227,24 € di crediti sugli altri sette interni, per un saldo complessivo di 369,91 € a debito. Sono gli importi che l’esito di «Crea Successivo» riporta come debiti e crediti.

Con «Crea Successivo» nasce Ordinario 2026 con questi riporti. Le rate trimestrali della voce amministrazione e assicurazione vengono emesse con i riporti inclusi: per l’interno 2 ogni rata passa da 123,60 € a 269,37 € (l’ultima a 269,36 €), perché ciascuna assorbe un quarto dei 583,07 €; per l’interno 1 ogni rata scende da 173,04 € a 166,90 € (l’ultima a 166,92 €), fino a consumare i 24,54 € di credito. Il conguaglio è così incassato entro l’anno senza una rata in più da spiegare.