Vendita dell'appartamento e spese condominiali: chi paga cosa

Quando si vende un appartamento, la domanda sulle spese condominiali arriva sempre all’amministratore: chi paga le rate arretrate, il venditore o il compratore? La risposta dipende dall’art. 63 disp. att. c.c. e dalla data del rogito. Questa guida spiega la regola e come registrare la vendita in EasyCondo, così i debiti restano a chi li ha maturati.

Cosa dice la norma

Chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato in solido con lui al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente; chi vende resta obbligato in solido con il compratore per i contributi maturati fino a quando all’amministratore non viene trasmessa copia autentica del titolo che determina il trasferimento (art. 63, quarto e quinto comma, disp. att. c.c.).

In pratica la solidarietà tutela il condominio: per gli arretrati dell’anno in corso e del precedente l’amministratore può rivolgersi all’uno o all’altro, di solito prima al venditore. Secondo l’interpretazione prevalente, «anno» va letto come esercizio di gestione condominiale, che non sempre coincide con l’anno solare. Tra venditore e compratore vale poi quello che hanno scritto nel rogito; in mancanza, la giurisprudenza maggioritaria collega l’obbligo al momento in cui la spesa nasce (per le opere straordinarie, la delibera che le approva).

L’amministratore aggiorna il registro di anagrafe condominiale con i dati del nuovo proprietario (vedi come aggiornare l’anagrafe), che il condòmino deve comunicargli per iscritto entro sessanta giorni dalla variazione, e, se richiesto, rilascia al condòmino un’attestazione sullo stato dei pagamenti e sulle liti in corso (art. 1130, nn. 6 e 9, c.c.).

Di solito la richiesta arriva dal venditore qualche settimana prima del rogito, spesso tramite il notaio: oltre alle rate scadute conviene indicare le spese straordinarie già deliberate e non ancora richieste, perché sono il punto su cui le parti trattano. Per la dichiarazione da consegnare al notaio trovi un modello di liberatoria spese condominiali tra le risorse in fondo alla pagina.

Come si fa, passo passo

1. Chiedi la copia dell’atto. Prima di toccare l’anagrafica fatti mandare copia autentica del rogito: ti serve per la data esatta del trasferimento e, finché non la ricevi, il venditore resta obbligato anche per le rate successive.

2. Controlla la posizione del venditore. Apri Contabilità → Situazione versamenti, scegli il condominio, l’unità e il periodo (riferito alla scadenza delle rate), poi Genera Report: vedi rate pagate e da saldare e con Scarica PDF salvi il report. È la base per l’attestazione da dare al venditore o al notaio.

3. Apri il cambio di proprietario. In Anagrafica → Condomini e unità clicca Vedi unità sul condominio e, nella riga dell’unità, clicca l’icona Cambio proprietario (le due frecce circolari). La finestra mostra in alto il proprietario attuale.

4. Inserisci data e tipo del cambio. In Data cambio, che parte dalla data di oggi, metti la data del rogito: EasyCondo non accetta date future, quindi il cambio si registra ad atto firmato, anche settimane dopo. In Tipo cambio scegli tra Vendita, Eredità, Donazione e Altro. Nelle Note puoi scrivere gli estremi dell’atto.

5. Indica il nuovo proprietario. Con Esistente scegli una persona già in anagrafica (accanto al nome vedi quante unità ha già); con Nuovo inserisci email (obbligatoria), nome, cognome e, se li hai, telefono e codice fiscale.

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6. Leggi l’avviso sugli arretrati. Se l’unità ha rate scadute prima della data del cambio e non saldate, sotto il modulo compare «Rate non saldate prima del cambio» con numero di rate, importo e il richiamo all’art. 63. L’avviso non blocca l’operazione: serve a sapere prima chi dovrai sollecitare.

7. Conferma con Cambia Proprietario. EasyCondo chiude la proprietà del venditore, e degli eventuali comproprietari, il giorno prima della data del cambio e apre quella del compratore da quel giorno, al 100%. Il cambio entra nello Storico proprietari dell’unità e, se il compratore è nuovo in anagrafica, riceve l’email di attivazione dell’accesso.

8. Verifica la Morosità. In Contabilità → Rate e spese → Morosità il venditore che ha lasciato rate scoperte compare con l’etichetta «ex proprietario fino al…» e l’importo da incassare. Da lì i solleciti partono verso di lui, non verso chi ha comprato; per i passi successivi vedi il recupero degli arretrati dal venditore.

   Se anche il compratore è in ritardo con rate sue, nella sua riga compare la nota «Coobbligato in solido per … di arretrati del precedente proprietario (non compresi nel saldo)».

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Come EasyCondo divide le rate tra venditore e compratore

Il criterio è la data di scadenza della rata confrontata con la data del cambio:

• rata scaduta prima del cambio e non saldata: resta del venditore. Compare tra i suoi debiti nella Morosità e i solleciti vanno a lui;
• rata che scade dal giorno del cambio in poi: è del compratore, anche se è stata emessa quando il proprietario era ancora il venditore;
• saldo riportato da un esercizio chiuso: la parte maturata prima del cambio resta al venditore. Se quel riporto è già dentro le rate che scadono dopo il cambio, l’avviso lo dice esplicitamente: in contabilità quelle rate risultano del nuovo proprietario, ma il debito resta del venditore. Verifica prima di sollecitare.

Le rate non vengono spezzate in base ai giorni di possesso: se venditore e compratore hanno concordato un rimborso pro quota, lo regolano tra loro.

Il compratore, dal suo accesso, vede in Dashboard e in Pagamenti il riquadro «Rate del precedente proprietario» con l’elenco delle rate scadute prima del suo acquisto. Le rate non sono incluse nel suo importo da versare; il riquadro richiama la responsabilità solidale per l’anno in corso e il precedente.

Nel Rendiconto Consuntivo dell’esercizio in cui è avvenuta la vendita (Contabilità → Esercizi e preventivi), sotto l’unità compare una nota del tipo «Saldo iniziale e rate fino al 31/05/2026 a carico di Franco Rizzi; Chiara Lombardi in solido». I totali non cambiano: la nota serve a chi legge il rendiconto.

Il conguaglio di fine esercizio segue la stessa regola delle altre rate: se scade dopo il cambio è del compratore, e se nel rogito le parti hanno previsto un rimborso lo regolano tra loro. Anche le quote già versate dal venditore al fondo per lavori straordinari restano di regola al condominio e non si restituiscono a chi vende: se vuole recuperarle, lo concorda con il compratore nel rogito.

Due cose EasyCondo non fa: non produce da sola una liberatoria firmata per il notaio (i dati li trovi in Situazione versamenti, il documento lo prepari tu) e non chiude automaticamente un affitto in corso. Locazione e usufrutto proseguono con il nuovo proprietario: se il contratto è cessato, aggiornalo in Anagrafica → Proprietari e inquilini.

Esempio pratico

Nel Condominio Via dei Tigli 12 l’interno 5 passa da Franco Rizzi a Chiara Lombardi con rogito del 1° giugno 2026. Le rate del 2026 sono trimestrali.

• Cambio registrato con data 01/06/2026, tipo Vendita. La proprietà di Rizzi si chiude il 31/05/2026, quella di Lombardi parte il 01/06/2026.
• Rate di gennaio e aprile non saldate. Sono scadute prima del rogito, quindi restano a Rizzi: in Morosità compare «Int. 5 · ex proprietario fino al 31/05/2026», con 1.874,01 € da incassare su 2.802,41 € dovuti.
• Rate di luglio e ottobre. Scadono dopo il cambio e sono di Lombardi, che le vede nel suo accesso insieme alle rate del precedente proprietario, indicate a parte.
• Il sollecito. Dalla Morosità, «Sollecita i morosi» indirizza il sollecito a Rizzi. Se Rizzi non paga, per le rate dell’esercizio in corso e di quello precedente (qui coincidono con il 2026 e il 2025) il condominio può rivolgersi anche a Lombardi, che potrà poi rivalersi sul venditore.