Condòmini morosi: cosa fare, dal sollecito al decreto ingiuntivo

Un condomino moroso pesa su tutti: le fatture dei fornitori vanno pagate comunque e il fondo cassa si svuota. Questa guida spiega cosa fare con un condomino moroso, dal primo sollecito al decreto ingiuntivo, con i termini da rispettare e i passi in EasyCondo.

Cosa dice la norma

L’amministratore deve riscuotere i contributi (art. 1130 c.c.) e, salvo che l’assemblea lo abbia espressamente dispensato, deve agire per la riscossione forzosa entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è esigibile (art. 1129, nono comma, c.c.). Non farlo lo espone a responsabilità verso il condominio e, secondo un orientamento diffuso, può giustificarne la revoca. La legge indica espressamente tra le gravi irregolarità anche il non curare con diligenza l’azione avviata e l’esecuzione.

Lo strumento è il decreto ingiuntivo dell’art. 63 disp. att. c.c.: sulla base dello stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore lo chiede senza bisogno di autorizzazione e il giudice lo dichiara immediatamente esecutivo, anche se il condomino propone opposizione. Il decreto va poi notificato entro 60 giorni (art. 644 c.p.c.). Lo stesso articolo prevede altri tre punti:

• i creditori del condominio non ancora pagati che lo chiedono hanno diritto di ricevere dall’amministratore i dati dei morosi, e devono agire prima contro di loro e solo dopo contro i condòmini in regola;
• se la mora dura da un semestre, l’amministratore può sospendere il moroso dai servizi comuni che si possono godere separatamente;
• chi compra un’unità risponde in solido dei contributi dell’anno in corso e di quello precedente, e chi vende resta obbligato in solido finché l’amministratore non riceve copia autentica dell’atto.

Nudo proprietario e usufruttuario rispondono in solido dei contributi (art. 67 disp. att. c.c.). Il debitore è il proprietario risultante dai registri immobiliari, non chi appare tale: l’inquilino non è obbligato verso il condominio.

Come si fa, passo passo

1. Riscontra gli incassi. Prima di considerare moroso un condomino, confronta l’estratto conto del condominio con le rate: registra i bonifici arrivati e conferma i pagamenti che i condòmini hanno segnalato dal loro accesso, da Contabilità → Rate e spese → Altro → Pagamenti segnalati (si apre la finestra «Pagamenti da confermare»). I passaggi sono nella guida su come registrare i pagamenti delle rate.

2. Filtra le rate scadute. In Contabilità → Rate e spese clicca Filtri, scegli lo Stato Scadute e passa alla vista Per Unità. Per ogni interno vedi il numero di rate scadute, il dovuto, il pagato e il residuo. In questa vista la colonna Proprietario mostra il titolare di oggi; se le rate scadute più vecchie risalgono a un proprietario precedente, sotto il nome compare «Arretrati a carico di … (ex proprietario)». A chi spetta ogni rata lo dice il passo successivo.

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3. Apri lo stato della morosità. In Rate e spese clicca Morosità, tra i pulsanti in alto. La finestra «Stato Morosità» elenca i condòmini con pagamenti in sospeso: per ognuno l’importo da incassare, il pagato, il dovuto e la percentuale versata. L’importo comprende gli interessi moratori maturati a oggi e i saldi a debito riportati dagli esercizi precedenti, al netto di eventuali crediti.

   Dopo una vendita le rate scadute prima del rogito restano al venditore, indicato con l’etichetta «ex proprietario fino al…». Per le spese straordinarie, però, secondo l’orientamento prevalente paga chi era proprietario alla data della delibera che ha approvato i lavori: in quel caso verifica prima di sollecitare.

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4. Controlla la posizione del singolo moroso. In Contabilità → Situazione versamenti scegli il condominio, l’unità e il periodo, poi clicca Genera Report. I riquadri riassumono la posizione esigibile a oggi (è l’estratto conto del condomino): dovuto esigibile, interessi moratori, totale versato, residuo da pagare e percentuale pagata. Non cambiano con il periodo, che filtra solo il dettaglio delle rate. Sotto, rata per rata, trovi scadenza, capitale, interessi e versato. Con Scarica PDF ottieni un estratto da allegare alla diffida o da dare all’avvocato.

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5. Manda il sollecito. Nella finestra «Stato Morosità» clicca Sollecita i morosi (i dettagli sono nella guida su come inviare il sollecito di pagamento). Nella scheda Email e notifica scegli il condominio e il Ritardo minimo (giorni), 15 per impostazione predefinita, poi il tipo di invio: «Email e notifica» oppure «Solo notifica». Prima dell’invio vedi ogni destinatario con importo, numero di rate e indirizzo email. Il sollecito va a tutti i titolari dell’unità. Chi non ha un’email riceve solo la notifica nell’app; l’email del sollecito parte anche a chi ha disattivato nel profilo le email sulle rate. La conferma e l’esito ricordano che email e notifica non provano la ricezione. Se un pagamento segnalato non è ancora confermato, confermalo prima: nell’immagine Luca Ferrari compare ancora. Poi clicca Invia N solleciti e conferma.

   Per un solo condomino usa la campanella «Invia sollecito» accanto al suo nome e scegli «Solo notifica», «Solo email» o «Entrambi»: il sollecito va solo a lui, non agli altri titolari.

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6. Invia la diffida per raccomandata o PEC. Se il sollecito non basta, serve una messa in mora scritta con un termine per pagare. Nella scheda Posta (raccomandata) indica da quanti giorni devono essere scadute le rate (30 per impostazione predefinita) e clicca Prepara spedizioni: EasyCondo elenca una raccomandata con ricevuta di ritorno per moroso, intestata al proprietario principale, con l’oggetto «Sollecito pagamento rate scadute» e l’importo esigibile. La spedizione va al recapito che il titolare ha dato allo studio, se lo hai indicato in Anagrafica → Proprietari e inquilini con l’icona «Recapito per le comunicazioni»; altrimenti all’indirizzo del condominio (con interno e piano, se il moroso ha una sola unità) e un avviso chiede di verificarlo. Il mittente è il condominio presso lo studio, all’indirizzo della pagina Studio, così la ricevuta di ritorno torna a te. Scarichi poi l’elenco in CSV o JSON per un servizio di stampa e spedizione: il file contiene anche il testo della lettera, che è un sollecito. Per una diffida sostituisci testo e oggetto, ad esempio con «Diffida e messa in mora».

   La diffida la scrivi tu, ad esempio con il modulo di diffida e messa in mora, indicando il termine per pagare e l’avviso che, scaduto il termine, si procederà per vie legali.

7. Valuta un piano di rientro. Se il condomino è in difficoltà ma collabora, un piano di rientro recupera spesso più in fretta di una causa. Mettilo per iscritto e fallo firmare al condomino, con il riconoscimento del debito, le rate, le scadenze e la decadenza dalla dilazione se salta un pagamento: il riconoscimento interrompe la prescrizione.

   Rinunce a capitale o interessi e transazioni spettano all’assemblea, non all’amministratore; anche una dilazione che porta l’azione oltre i sei mesi richiede la dispensa dell’assemblea. In EasyCondo registri i versamenti man mano che arrivano.

8. Affida la pratica all’avvocato. Scaduto il termine della diffida, consegna all’avvocato:

   • il verbale di nomina o conferma dell’amministratore;
   • il verbale di approvazione del preventivo o del rendiconto, con il relativo riparto;
   • l’estratto PDF della Situazione versamenti;
   • codice fiscale e residenza del debitore e una visura che provi la proprietà alla data delle scadenze;
   • il regolamento, se si chiedono interessi a un tasso diverso da quello legale;
   • le copie di solleciti e diffide, con le ricevute di ritorno o di consegna della PEC.

   L’avvocato deposita il ricorso per decreto ingiuntivo, lo notifica e, se il condomino non paga, avvia l’esecuzione.

Cosa fa EasyCondo e cosa resta fuori

Quello che fa l’app:

• tiene il conto del debito di ogni condomino, con gli interessi moratori calcolati al saggio legale anno per anno, oppure al tasso fisso indicato nella scheda del condominio con «Tasso da regolamento contrattuale», da usare solo se il regolamento lo prevede;
• attribuisce le rate a chi era proprietario alla scadenza, anche dopo una vendita, e segnala gli arretrati del venditore di cui l’acquirente risponde in solido;
• invia i solleciti per email e notifica, uno alla volta o a tutti i morosi, dopo un’anteprima dei destinatari;
• prepara l’elenco delle raccomandate A/R (destinatari, indirizzi, mittente, oggetto con l’importo e testo del sollecito) per un servizio di stampa e spedizione;
• produce l’estratto PDF della Situazione versamenti.

Quello che non fa:

• non deposita ricorsi, non notifica atti e non segue l’esecuzione: sono compiti dell’avvocato;
• non invia PEC, non spedisce raccomandate e non scrive la diffida: dalla scheda Posta si scarica solo l’elenco delle spedizioni;
• non conserva un registro dei solleciti con la prova di ricezione: tieni le ricevute delle raccomandate e delle PEC;
• non sospende i servizi e non prepara l’elenco dei morosi per i creditori, che ricavi da «Stato Morosità» quando un fornitore lo chiede;
• non conosce da sola l’indirizzo di chi abita altrove: se non hai indicato il recapito del titolare, la raccomandata va all’indirizzo del condominio, anche per gli ex proprietari, con un avviso; correggilo nel file prima della spedizione;
• non completa l’indirizzo dello studio: il mittente è il condominio presso lo studio («Condominio … c/o …»), con indirizzo, CAP, città e provincia della pagina Studio. Se lo studio non ha un indirizzo, il mittente torna lo stabile e la ricevuta di ritorno, cioè la prova della ricezione, torna dove nessuno la ritira.

Dopo il decreto ingiuntivo: opposizione, mediazione ed esecuzione

Il condomino ha 40 giorni dalla notifica per proporre opposizione (art. 641 c.p.c.). Il decreto chiesto in base all’art. 63 resta esecutivo anche durante l’opposizione, salvo che il giudice ne sospenda l’efficacia per gravi motivi.

La mediazione non serve per ottenere il decreto: è condizione di procedibilità solo nell’opposizione, dopo la decisione sulla provvisoria esecuzione, e deve avviarla il condominio. Se non lo fa, l’opposizione è improcedibile e il decreto viene revocato. L’amministratore può avviare la mediazione e parteciparvi senza una delibera preventiva, ma l’accordo o la proposta del mediatore vanno approvati dall’assemblea con le maggioranze dell’art. 1136 c.c.: se non li approva, la conciliazione non si conclude (d.lgs. 28/2010, art. 5-ter).

Nell’opposizione il condomino non può far valere l’annullabilità della delibera che ha approvato il riparto, che va impugnata entro 30 giorni (art. 1137 c.c.). Il giudice può però esaminarne la nullità, anche d’ufficio (Cass. S.U. 9839/2021). Il condomino può inoltre opporre i pagamenti già fatti o un errore di calcolo: per questo conviene presentarsi con una posizione riscontrata e documentata.

Sospensione dei servizi al moroso ed elenco dei morosi per i creditori

La sospensione dai servizi comuni è possibile quando la mora dura da almeno sei mesi e riguarda i servizi godibili separatamente, come una piscina o un locale comune. Per acqua e riscaldamento centralizzato la giurisprudenza di merito è divisa: più spesso favorevole sul riscaldamento, più restrittiva sull’acqua, che è un bene primario. Se bisogna intervenire su impianti dentro l’unità, o il condomino si oppone, di solito si ricorre al giudice con un ricorso d’urgenza (art. 700 c.p.c.). Prima di procedere chiedi un parere legale e avvisa il condomino per iscritto.

Quando un fornitore non pagato chiede l’elenco dei morosi con i loro dati, l’amministratore deve comunicarlo. Comunica per iscritto, dopo aver verificato il credito, i dati che servono per agire: generalità, domicilio e quota di debito.

Esempio pratico

Nel Condominio Via dei Tigli 12, a Milano, il 14 ottobre 2026 l’amministratrice apre Morosità e trova quattro condòmini con pagamenti in sospeso nell’esercizio 2026.

• Ferrari non va sollecitato. Il suo bonifico di luglio è in «Pagamenti da confermare»: verificato l’accredito sull’estratto conto, l’amministratrice lo conferma e la rata risulta saldata.
• Conti. Il report della Situazione versamenti mostra 2.297,49 € di dovuto esigibile, 6,58 € di interessi moratori al saggio legale e 765,83 € versati: restano 1.538,24 € (pagato il 33,24%). Dopo il sollecito per email, a novembre parte la diffida per raccomandata con il termine di 15 giorni. Se Conti non paga, la pratica va all’avvocato con il verbale di approvazione del preventivo 2026 e l’estratto PDF. L’esercizio chiude il 31/12/2026: per le rate 2026, senza dispensa dell’assemblea, l’azione va avviata entro il 30/06/2027. Per un saldo riportato da un esercizio precedente il termine decorre dalla chiusura di quell’esercizio.
• Rizzi. Le rate delle scadenze di gennaio e aprile sono sue, anche se dal 1° giugno l’interno 5 è di Chiara Lombardi. Il sollecito va a lui, con l’etichetta «ex proprietario». Se il suo recapito non è indicato, la raccomandata va all’indirizzo del condominio, dove Rizzi non abita più, con l’avviso «Ex titolare: l’indirizzo è quello del condominio, verificalo prima della spedizione»: va corretto con il suo indirizzo attuale. Lombardi risponde in solido di quei contributi, perché rientrano nell’anno in corso al momento dell’acquisto (per «anno» prevale il riferimento all’esercizio di gestione). L’avvocato può agire anche contro di lei, senza dover prima escutere Rizzi, ma serve un titolo distinto nei suoi confronti.
• Greco. Con 269,71 € su una sola rata basta di solito il sollecito; se non paga, il suo debito entra nella diffida successiva.

Per un conto veloce degli interessi su una rata, senza registrarti, usa il calcolo degli interessi sulle spese condominiali; per scrivere la lettera a mano c’è il fac simile di sollecito di pagamento. Le spese che hanno generato le rate vengono dal riparto delle spese condominiali, e la posizione finale di ogni moroso finisce nel rendiconto consuntivo.