Promemoria, sollecito o diffida: quale usare
- Promemoria cortese: per un ritardo recente o una dimenticanza. Tono collaborativo, nessuna conseguenza annunciata.
- Sollecito: se il promemoria non ha funzionato. Fissa un termine preciso e ricorda che l'amministratore è tenuto ad agire per il recupero.
- Diffida e messa in mora: ultimo avviso prima dell'azione legale. Formalizza la messa in mora (art. 1219 c.c.), interrompe la prescrizione (art. 2943 c.c.) e annuncia il decreto ingiuntivo. Per le rate con scadenza fissata il condòmino è in mora già dalla scadenza (art. 1219, comma 2, n. 3), quindi gli interessi maturati prima restano dovuti.
Per avere prova della ricezione invia il sollecito e la diffida con PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno: la data di ricevimento conta per il termine e per la prescrizione.
Cosa può fare l'amministratore con il condòmino moroso
L'art. 63 disp. att. c.c. consente all'amministratore di ottenere, sulla base del riparto approvato dall'assemblea, un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nonostante opposizione, senza bisogno di una delibera specifica. Se la mora dura da sei mesi, può sospendere il condòmino dai servizi comuni che si possono godere separatamente.
L'amministratore deve agire per la riscossione entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui il credito è diventato esigibile, salvo dispensa dell'assemblea (art. 1129, comma 9, c.c.). Su richiesta dei creditori del condominio deve comunicare i dati dei condòmini morosi (art. 63, comma 1).
Interessi e termine per pagare
Sulle quote scadute maturano gli interessi al tasso legale dal giorno successivo alla scadenza, salvo un tasso diverso previsto dal regolamento contrattuale. Puoi includerli nella lettera: il calcolo usa lo stesso motore del calcolatore degli interessi.
Il termine per pagare non è fissato dalla legge: 10-15 giorni sono la prassi per sollecito e diffida.
Domande frequenti
Dopo quanti solleciti si può fare il decreto ingiuntivo?
La legge non prevede un numero minimo di solleciti: basta che le quote siano scadute e risultino dal riparto approvato. Una diffida scritta prima dell'azione è però prassi corretta e spesso evita il giudizio.
Il sollecito va inviato con PEC o raccomandata?
Non è obbligatorio, ma è consigliato per la diffida: serve la prova della data di ricevimento per il termine e per interrompere la prescrizione.
Si possono chiedere gli interessi nel sollecito?
Sì, gli interessi legali maturano dalla scadenza della rata. Tassi più alti sono dovuti solo se li prevede il regolamento condominiale di natura contrattuale.
Le spese del sollecito si possono addebitare al condòmino moroso?
Solo se lo prevede il regolamento o una delibera: in mancanza, i costi delle comunicazioni ordinarie restano spese di amministrazione. Le spese legali del decreto ingiuntivo, invece, sono liquidate dal giudice a carico del moroso.
Entro quanto tempo l'amministratore deve agire contro il moroso?
Entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui il credito è diventato esigibile, salvo che l'assemblea lo abbia espressamente dispensato (art. 1129, comma 9, c.c.).
Riferimenti normativi
- Art. 63 disp. att. c.c. (riscossione dei contributi, decreto ingiuntivo, sospensione dei servizi)
- Art. 1129, comma 9, c.c. (obbligo di agire per il recupero)
- Art. 1219 c.c. (costituzione in mora)
- Art. 1224 e 1284 c.c. (interessi)
- Art. 2943 e 2948 c.c. (interruzione e prescrizione quinquennale)
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