Estratto conto del condomino: situazione dei versamenti e report

Un condomino domanda «quanto devo ancora?», un notaio vuole lo stato dei pagamenti prima del rogito, un creditore del condominio chiede chi non ha pagato: in tutti e tre i casi serve l’estratto conto del condomino, con rate scadute, versamenti e residuo. In EasyCondo si prepara in un minuto dalla pagina Situazione versamenti.

Cosa dice la norma

Tra gli obblighi dell’amministratore c’è quello di fornire al condomino che lo chiede un’attestazione sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso (art. 1130, n. 9, c.c.). La legge non fissa un modello: conta che i dati siano chiari e aggiornati.

Le somme del condominio transitano su un conto corrente intestato al condominio e ogni condomino, tramite l’amministratore, può chiedere di vederne la rendicontazione periodica (art. 1129 c.c.). Lo stesso articolo chiede all’amministratore di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è esigibile, salvo dispensa dell’assemblea: per questo conviene avere sempre sotto mano una situazione aggiornata.

Lo stato dei versamenti serve anche verso l’esterno (art. 63 disp. att. c.c.):

• Creditori del condominio. L’amministratore deve comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellano i dati dei condòmini morosi. I creditori non possono agire contro chi è in regola se non dopo aver escusso i morosi.
• Riscossione. Per riscuotere, l’amministratore può chiedere il decreto ingiuntivo sulla base dello stato di ripartizione approvato.
• Vendita dell’unità. Chi subentra è obbligato in solido con il venditore per i contributi dell’anno in corso e del precedente (per l’orientamento prevalente si guarda all’esercizio di gestione, non all’anno solare). Chi vende resta obbligato in solido per i contributi maturati finché non trasmette all’amministratore copia autentica del titolo.

Come si fa, passo passo

1. Apri la situazione versamenti. Vai in Contabilità → Situazione versamenti. Nel riquadro «Parametri Report» scegli il Condominio e, nel campo Unità (opzionale), l’interno del condomino; lascia «Tutte le unità» per il report dell’intero condominio.

2. Scegli il periodo e genera il report. Imposta Data Inizio e Data Fine (di norma dal 1° gennaio a oggi, già proposti) e clicca Genera Report. Il periodo filtra le rate per data di scadenza, non per data del pagamento: così restano visibili anche le rate scadute e non saldate.

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3. Leggi il riepilogo. I riquadri in alto mostrano la posizione a oggi, indipendente dal periodo:

   • Dovuto esigibile: saldo degli esercizi precedenti, rate scadute e rettifiche;
   • Interessi Moratori, se maturati (per un conto veloce su una singola rata c’è il calcolatore degli interessi di mora);
   • Totale Versato;
   • Residuo da pagare (morosità);
   • Credito disponibile, se il condomino ha versato in più;
   • % Pagato.

4. Controlla il dettaglio delle rate. La tabella «Dettaglio rate in scadenza nel periodo» elenca per ogni rata unità, scadenza (con i giorni di ritardo in rosso), capitale, interessi, versato, residuo e stato. Sopra la tabella trovi i totali del solo periodo.

5. Scarica o mostra il PDF. Clicca Anteprima per vedere il documento o Scarica PDF per salvarlo.

   Il «Report Versamenti Condominiali» riporta in testa il condominio con l’indirizzo e lo studio che lo rilascia, poi il periodo, l’interno e l’intestatario (quando il dettaglio riguarda una sola unità), la data di generazione, il riepilogo, il dettaglio rate con lo stato «Saldata» o «Aperta» e la nota sull’imputazione dei versamenti: prima alla rata scaduta da più tempo e, nella rata, prima al capitale e poi agli interessi di mora (artt. 1193-1194 c.c.).

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6. Verifica il saldo contabile dell’unità. Per la posizione su tutti gli esercizi vai in Anagrafica → Condomini e unità e clicca l’icona Saldo contabile sulla riga dell’interno. La finestra somma saldo iniziale, quote spese, rettifiche, versamenti e interessi di mora e indica se l’unità è «Da versare», «A credito» o «In pari».

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7. Consegna il documento. EasyCondo non invia il report. Allega il PDF a un’email o a una PEC, oppure ricorda al condomino che può scaricarlo da solo dal suo accesso. Per un’attestazione formale, come quella per il notaio, accompagnalo con una lettera firmata, come spiegato più sotto.

Residuo del report e saldo contabile: perché possono differire

Nell’esempio delle schermate il report dice 147,60 € di residuo e il saldo contabile 260,99 € da versare. Non è un errore: le due cifre rispondono a domande diverse.

• Residuo da pagare (morosità): quanto il condomino doveva già aver versato a oggi, cioè rate scadute, saldo degli esercizi precedenti e rettifiche, meno i versamenti. È la cifra da usare per i solleciti di pagamento e per le attestazioni di morosità.
• Saldo contabile complessivo: la posizione contabile dell’unità su tutti gli esercizi, comprese le quote delle spese ripartite non ancora scadute e i versamenti non legati a una rata. È la cifra utile per capire quanto resta da pagare fino a fine esercizio.

Chi chiede l’estratto conto del condomino

Le richieste di estratto conto non sono tutte uguali e il report va completato in modo diverso a seconda di chi lo chiede.

Il condomino

Vuole sapere quanto deve e se un bonifico è arrivato. Di solito basta il PDF della sua unità, oppure il suo accesso al portale.

Il notaio o l’acquirente, prima del rogito

Chiedono una dichiarazione sullo stato dei pagamenti dell’unità che si vende.

Oltre al residuo, nella prassi si indicano:

• le rate dell’esercizio in corso ancora a scadere;
• i lavori straordinari già deliberati e il loro riparto;
• le liti in corso che riguardano il condominio.

Chi debba pagare le spese straordinarie deliberate prima della vendita è una questione da regolare tra venditore e acquirente nel contratto: per questo conta indicare con precisione la data della delibera e le quote già scadute.

Il report copre solo la prima parte. Il resto lo scrivi tu nella lettera di accompagnamento, su carta intestata dello studio, con il nome del condominio, l’unità, la data di riferimento e la firma. Se il compenso approvato alla nomina prevede una voce per questa attività (art. 1129 c.c. chiede di specificarlo analiticamente), indicala nella stessa lettera.

Il creditore del condominio

Un fornitore o un’impresa non pagati possono chiedere i dati dei condòmini morosi. Comunica solo quelli, e solo quanto serve per agire: generalità e recapito del moroso e importo dovuto.

Secondo l’orientamento prevalente il creditore può chiedere a ciascun moroso la sua quota del debito verso di lui, che può essere diversa dal residuo complessivo del report. Per prepararli genera il report delle sole unità morose, una per volta, invece di inviare quello di tutto il condominio.

Cosa vede il condomino

Il condomino con accesso trova la voce Situazione versamenti nel suo menu. La pagina mostra solo le sue unità, carica da sola il riepilogo dal 1° gennaio a oggi e ha i bottoni Aggiorna (per cambiare le date), Anteprima e PDF. Così molte richieste di estratto conto si riducono: il condomino controlla da solo cosa risulta pagato. Chi è soltanto inquilino non vede questa voce.

Esempio pratico

Nel Condominio Via dei Tigli 12 Luca Ferrari, proprietario dell’interno 3, chiede la sua situazione al 15 ottobre 2026. L’amministratrice sceglie «Int. 3 (Luca Ferrari)», periodo dal 01/01/2026 al 15/10/2026, e clicca Genera Report:

Il dettaglio elenca 15 rate in scadenza nel periodo: quelle di gennaio e aprile risultano saldate. L’amministratrice scarica il PDF e lo invia a Luca Ferrari per email, precisando che i 147,60 € sono quanto già scaduto e non versato al 15 ottobre, mentre il saldo contabile complessivo dell’unità (260,99 € da versare) considera tutte le quote spese ripartite, comprese quelle non ancora scadute.

Se l’interno 3 fosse in vendita, al notaio servirebbe di più: la stessa cifra al giorno della richiesta, le rate di fine anno ancora da emettere o da pagare, gli eventuali lavori straordinari deliberati e le liti in corso, in una lettera firmata con il PDF allegato.