Maggioranze assemblea condominiale: calcolo quorum gratis

Calcolo del quorum e delle maggioranze dell'assemblea condominiale

In seconda convocazione l'assemblea è valida con almeno 1/3 dei condòmini che rappresenti almeno 333,33 millesimi, e delibera con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 1/3 del valore (art. 1136, comma 3, c.c.). Nomina e revoca dell'amministratore e lavori straordinari di notevole entità richiedono sempre la maggioranza degli intervenuti con almeno 500 millesimi (art. 1136, comma 4).

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Per amministratori e condòmini

Aggiornato l'11 ottobre 2026

Dati dell'assemblea

Convocazione

Tipo di delibera

Condòmini totali

Teste: chi ha più unità conta una volta.

Intervenuti (presenti + deleghe)

Millesimi degli intervenuti

Su 1000 millesimi di proprietà.

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Condòmini favorevoli

Millesimi favorevoli

Tabella delle maggioranze dell'assemblea condominiale

Quorum costitutivo: in 1ª convocazione maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno i 2/3 del valore dell'edificio; in 2ª convocazione almeno 1/3 dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno 1/3 del valore dell'edificio (art. 1136 c.c.).

Delibera	1ª convocazione	2ª convocazione	Norma
Gestione ordinaria Approvazione di rendiconto e preventivo, manutenzione ordinaria, regolamento d'uso dei servizi.	Maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi	Maggioranza degli intervenuti e almeno 333,33 millesimi	Art. 1136, commi 2 e 3, c.c.
Nomina, conferma o revoca dell'amministratore Nomina del nuovo amministratore, conferma alla scadenza, revoca.	Maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi	Maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi	Art. 1136, comma 4, e art. 1129 c.c.
Lavori straordinari di notevole entità Rifacimento di tetto o facciata, ricostruzione dell'edificio (con il fondo speciale dell'art. 1135).	Maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi	Maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi	Art. 1136, comma 4, e art. 1135 c.c.
Liti fuori dalle attribuzioni dell'amministratore Promuovere una causa o resistere in giudizio su materie che l'amministratore non può gestire da solo.	Maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi	Maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi	Art. 1136, comma 4, c.c.
Innovazioni agevolate Eliminazione delle barriere architettoniche (anche un nuovo ascensore), parcheggi, impianti centralizzati di ricezione TV e dati, produzione di energia da fonti rinnovabili.	Maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi	Maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi	Art. 1120, comma 2, e art. 1136, comma 4, c.c.
Interventi di risparmio energetico Cappotto termico, sostituzione della caldaia centralizzata, valvole termostatiche, interventi con i bonus edilizi (anche Superbonus): la legge speciale abbassa la maggioranza a un terzo del valore.	Maggioranza degli intervenuti e almeno 333,33 millesimi	Maggioranza degli intervenuti e almeno 333,33 millesimi	Art. 26, comma 2, L. 10/1991 e art. 119, comma 9-bis, D.L. 34/2020
Videosorveglianza delle parti comuni Installazione di telecamere su ingressi, cortile, garage comune.	Maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi	Maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi	Art. 1122-ter e art. 1136, comma 4, c.c.
Tutela delle destinazioni d'uso Iniziative contro attività che violano le destinazioni d'uso delle parti comuni.	Maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi	Maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi	Art. 1117-quater e art. 1136, comma 4, c.c.
Rettifica delle tabelle millesimali Solo se le tabelle sono frutto di un errore, o se modifiche dell'edificio (sopraelevazione, nuove superfici, unità aumentate o diminuite) alterano di oltre un quinto il valore di almeno un'unità. Negli altri casi serve l'unanimità.	Maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi	Maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi	Art. 69 disp. att. c.c. (maggioranza dell'art. 1136, comma 2)
Innovazioni Nuove opere che migliorano o rendono più comodo l'uso delle parti comuni (es. cancello automatico, trasformazione del cortile in giardino, nuovo locale comune).	Maggioranza degli intervenuti e almeno 666,67 millesimi	Maggioranza degli intervenuti e almeno 666,67 millesimi	Art. 1120, comma 1, e art. 1136, comma 5, c.c.
Modifica della destinazione d'uso delle parti comuni Trasformare il locale portineria in sala comune, cambiare la destinazione del cortile.	4/5 dei condòmini e almeno 800 millesimi	4/5 dei condòmini e almeno 800 millesimi	Art. 1117-ter c.c.
Decisioni che richiedono l'unanimità Modifica di clausole del regolamento contrattuale, criteri di riparto diversi dalla legge, cessione di parti comuni.	Unanimità dei condòmini	Unanimità dei condòmini	Principio generale (diritti dei singoli condòmini)

Come funziona la doppia maggioranza

Ogni quorum dell'assemblea condominiale si misura due volte: per teste (il numero dei condòmini) e per valore (i millesimi di proprietà, su 1000). Entrambe le soglie devono essere raggiunte.

Le teste sono i condòmini, non le unità: chi possiede due appartamenti conta una testa sola (con la somma dei millesimi), e un appartamento in comproprietà conta una testa, perché i comproprietari votano tramite un unico rappresentante (art. 67, comma 2, disp. att. c.c.).

Chi partecipa per delega conta come intervenuto. Se i condòmini sono più di 20, ogni delegato può rappresentare al massimo 1/5 dei condòmini e del valore (art. 67, comma 1, disp. att.); l'amministratore non può mai ricevere deleghe.

Prima e seconda convocazione

Costituzione in 1ª convocazione: maggioranza dei partecipanti al condominio e almeno 2/3 del valore (666,67 millesimi).
Delibere in 1ª convocazione: maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore (500 millesimi).
Costituzione in 2ª convocazione: almeno 1/3 dei partecipanti e 1/3 del valore (333,33 millesimi).
Delibere in 2ª convocazione: maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore.

La seconda convocazione si tiene in un giorno successivo alla prima e non oltre dieci giorni da questa (art. 1136, comma 3). Nella pratica la prima convocazione va quasi sempre deserta, e l'assemblea si svolge in seconda.

Le delibere con maggioranze rafforzate

Alcune decisioni richiedono sempre almeno 500 millesimi, anche in seconda convocazione (art. 1136, comma 4): nomina, conferma e revoca dell'amministratore, liti fuori dalle sue attribuzioni, ricostruzione e riparazioni straordinarie di notevole entità, innovazioni agevolate dell'art. 1120, comma 2, videosorveglianza (art. 1122-ter), tutela delle destinazioni d'uso (art. 1117-quater).

Per gli interventi di risparmio energetico le leggi speciali abbassano la soglia: basta la maggioranza degli intervenuti con almeno un terzo del valore dell'edificio (art. 26, comma 2, L. 10/1991; per i bonus edilizi art. 119, comma 9-bis, D.L. 34/2020). Nel calcolatore scegli "Interventi di risparmio energetico".

Le innovazioni dell'art. 1120, comma 1, richiedono maggioranze più alte (art. 1136, comma 5); la modifica della destinazione d'uso delle parti comuni richiede i 4/5 dei condòmini e del valore (art. 1117-ter). Il regolamento contrattuale si modifica solo all'unanimità.

Domande frequenti

Quanti millesimi servono in seconda convocazione?

Per costituire l'assemblea almeno 333,33 millesimi (1/3) con 1/3 dei condòmini. Per approvare una delibera ordinaria servono la maggioranza degli intervenuti e almeno 333,33 millesimi; per nomina dell'amministratore o lavori straordinari di notevole entità almeno 500 millesimi.

Quanti millesimi servono per confermare l'amministratore in seconda convocazione?

Almeno 500 millesimi, cioè la metà del valore dell'edificio, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti (art. 1136, commi 2 e 4). Vale sia per la nomina sia per la conferma e la revoca.

Le deleghe contano per il quorum?

Sì: chi è rappresentato da un delegato con delega scritta è intervenuto a tutti gli effetti, per teste e per millesimi. Oltre 20 condòmini un delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condòmini e del valore.

Gli astenuti come si contano?

Sono intervenuti, quindi alzano la base su cui si calcola la maggioranza delle teste, ma non sono voti favorevoli. Lo strumento segue questo orientamento prevalente: in caso di dubbio verifica il caso concreto con un professionista.

Chi possiede più appartamenti quante teste vale?

Una sola testa, con la somma dei millesimi di tutte le sue unità. Più comproprietari di uno stesso appartamento valgono anch'essi una testa sola.

Riferimenti normativi

Art. 1136 c.c. (costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni)
Art. 1117-ter, 1117-quater, 1120, 1122-ter, 1129, 1135 c.c.
Art. 66, 67 e 69 disp. att. c.c.

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