Questa guida segue l’assemblea di condominio fino al momento in cui si può votare: convocazione e ordine del giorno, presenze e deleghe, quorum costitutivo in prima e in seconda convocazione, nomina di presidente e segretario. Votazioni, verbale e chiusura sono nella guida come si votano le delibere e si scrive il verbale dell’assemblea condominiale.
Cosa dice la norma
L’avviso di convocazione deve arrivare ai condòmini almeno cinque giorni prima della data della prima convocazione, con l’ordine del giorno, il luogo e l’ora, tramite raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. Se un avente diritto non è convocato, o lo è in modo tardivo o incompleto, la delibera è annullabile su istanza dei dissenzienti o degli assenti non ritualmente convocati (art. 66 disp. att. c.c.), con impugnazione entro trenta giorni (art. 1137 c.c.). L’assemblea non può deliberare se non risulta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. La partecipazione in videoconferenza, se il regolamento non la prevede, richiede il consenso della maggioranza dei condòmini.
L’assemblea è costituita in prima convocazione con la maggioranza dei partecipanti al condominio e almeno 2/3 del valore dell’edificio; in seconda convocazione con 1/3 dei partecipanti e 1/3 del valore, in un giorno successivo alla prima ed entro dieci giorni (art. 1136 c.c.).
Chi non può intervenire può farsi rappresentare con delega scritta, anche da chi non è condomino, salvo limiti del regolamento, ma mai dall’amministratore. Se i condòmini sono più di venti, un delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condòmini e del valore (nel dubbio, rispetta entrambi i limiti). Per le unità in usufrutto vota l’usufruttuario sull’ordinaria amministrazione e il nudo proprietario sulla straordinaria (art. 67 disp. att. c.c.).
Come si fa, passo passo
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Crea l’assemblea. Apri Vita condominiale → Assemblee e clicca Nuova Assemblea. Compila Condominio, Tipo (Ordinaria o Straordinaria), Titolo, Data Prima Convocazione, Data Seconda Convocazione e Luogo; per una seduta a distanza spunta «Modalità online/ibrida» e incolla il link della videoconferenza. La seconda convocazione va fissata in un giorno successivo alla prima ed entro dieci giorni, altrimenti EasyCondo non salva l’assemblea: indicala già nell’avviso. Al salvataggio crea una riga di partecipazione per ogni unità, segnata come assente.
Passo 1: l'elenco delle assemblee e il pulsante Nuova Assemblea -
Scrivi l’ordine del giorno. Apri l’assemblea e, nella scheda Ordine del Giorno, clicca Aggiungi Punto: numero, titolo, descrizione e, se il punto va votato, la spunta «Richiede votazione». I punti seguono il campo «N°». Scrivi punti chiari e specifici: una delibera su un argomento non indicato nell’avviso è annullabile. EasyCondo permette di aggiungere punti anche dopo l’invio dell’avviso: quei punti non risultano convocati.
Passo 2: i punti all'ordine del giorno, qui già votati -
Prepara l’invio della convocazione. Finché l’assemblea è «Programmata», nella scheda Informazioni clicca Prepara spedizioni: EasyCondo crea una raccomandata A/R per ogni avente diritto (proprietari, comproprietari, nudo proprietario e usufruttuario; non il conduttore), da scaricare con Scarica CSV o Scarica JSON per un servizio di stampa e recapito, e indica la data entro cui devono arrivare. EasyCondo non spedisce: con Avvisa i condòmini manda solo una notifica nell’app e un’email di cortesia, che non valgono come convocazione. Allega l’avviso firmato nella scheda Documenti con Carica Documento.
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Apri la seduta e registra presenze e deleghe. Il giorno dell’assemblea clicca Avvia Assemblea: lo stato passa a «In Corso». Nella scheda Partecipazioni c’è una riga per ogni unità: spunta chi è presente; per chi è assente ma ha delegato scegli il delegato in «Ha delegato a», tra le unità già segnate presenti, e premi Salva Presenze. Ritira le deleghe scritte e allegale al verbale. Se il delegato è un terzo che non è condomino, l’app non lo elenca: spunta presente l’unità del delegante e indica il nome del delegato nel verbale. Chi dal portale ha scelto «Parteciperò» risulta già presente: togli la spunta a chi non è in sala.
Passo 4: presenze e una delega 
Passo 4: in sala, le presenze dal telefono -
Calcola il quorum. Torna in Informazioni e clicca Calcola quorum. EasyCondo mostra «Quorum raggiunto in prima convocazione» oppure «Quorum non raggiunto in prima convocazione», con i millesimi presenti e i condòmini intervenuti nel formato «X su Y richiesti». Le deleghe sono già comprese.
Passo 5: le teste bastano, i millesimi no 
Passo 5: con un condomino in più il quorum è raggiunto 
Passo 5: la scheda Informazioni con quorum e statistiche (qui di un'assemblea già conclusa) -
Se manca il quorum, valuta la seconda convocazione. Sotto il risultato EasyCondo indica quanti millesimi e quanti condòmini servirebbero in seconda convocazione e se i presenti attuali basterebbero. Il pulsante Passa alla Seconda Convocazione, che compare se l’assemblea ha la data della seconda, chiede conferma, cambia convocazione e azzera presenze e deleghe: registrale di nuovo e ricalcola il quorum. Spesso la prima convocazione va deserta: in quel caso, il giorno della seconda, premi il pulsante prima di registrare le presenze, così le segni una volta sola.
Passo 6: il passaggio alla seconda convocazione -
Nomina presidente e segretario. Presidente e segretario sono scelti dall’assemblea; EasyCondo registra la nomina. Con l’assemblea costituita, nella scheda Informazioni, sezione «Cariche dell’Assemblea», clicca Nomina, scegli Presidente dell’Assemblea e Segretario dell’Assemblea e conferma con Salva Nomine. L’elenco propone l’amministratore e i proprietari segnati presenti e salvati con Salva Presenze: per questo si nomina dopo aver registrato le presenze. EasyCondo consente solo all’amministratore di ricoprire entrambe le cariche; due condòmini devono essere persone diverse. Affidare la presidenza all’amministratore è sconsigliabile quando si discute il suo rendiconto, e alcuni regolamenti lo escludono.
Passo 7: presidente e segretario
Come EasyCondo calcola il quorum: teste e millesimi
- Teste. Contano le persone: secondo l’orientamento prevalente il proprietario di due unità vale una testa; un’unità senza proprietario registrato conta per sé. Presenza e voto sono legati al proprietario principale dell’unità: comproprietari, usufruttuari e conduttori non sono gestiti come partecipanti separati. Per le unità in usufrutto verifica tu chi ha diritto di voto su ciascun punto.
- Millesimi. Si sommano i millesimi delle unità presenti e di quelle che hanno delegato a un presente. La soglia è una frazione della somma dei millesimi del condominio: se la tabella non somma 1000 EasyCondo non crea l’assemblea, e su quelle create prima mostra l’avviso «Quorum calcolato su una base diversa da 1000».
- Riquadri della scheda Partecipazioni. Presenti (conta le unità, non le persone), Hanno delegato, Assenti, Deleghe attive e Millesimi rappresentati in sala. Il conteggio per teste lo dà solo «Calcola quorum».
- Quando si aggiorna. L’indicazione «Quorum raggiunto» o «Quorum non raggiunto» nella scheda Informazioni segue le presenze salvate; Calcola quorum mostra il dettaglio e registra il risultato sull’assemblea.
- Dal portale dei condòmini. Chi ha l’accesso risponde con «Parteciperò» (e risulta presente), «Non parteciperò» o «Delego a». Su queste deleghe, come su quelle che registri tu, EasyCondo applica i limiti dell’art. 67 disp. att. contando le persone: oltre venti condòmini, un delegato rappresenta al massimo un quinto dei condòmini (chi delega per più unità conta una volta) e un quinto dei millesimi del condominio, sommando le deleghe ricevute su tutte le sue unità. La scelta «Delego a» nell’app non sostituisce con certezza la delega scritta: è prudente farsela consegnare firmata. Un condomino può delegare dall’app solo un’unità già segnata presente.
Esempio pratico
Il Condominio Parco delle Querce, a Bergamo, ha 10 unità su due scale, 10 condòmini e 1000 millesimi. L’assemblea ordinaria è in prima convocazione.
- Soglie in prima convocazione. Servono 6 condòmini (la maggioranza di 10) e 666,6667 millesimi.
- Alle 9:00. Sono presenti 6 condòmini per 595 millesimi: le teste bastano, i millesimi no. EasyCondo mostra «Quorum non raggiunto in prima convocazione», «595,000 su 666,6667 richiesti» e «6 su 6 richiesti (10 condomini, 10 unità)». Sotto aggiunge che in seconda convocazione servirebbero 333,3334 millesimi e 4 condòmini: con i presenti attuali sarebbe raggiunto.
- Alle 9:15. Arriva il proprietario dell’interno A3, con 100 millesimi. Lo segni presente, salvi e ricalcoli: «Quorum raggiunto in prima convocazione», 695,000 millesimi su 666,6667 e 7 condòmini su 6. Puoi nominare presidente e segretario e passare alle votazioni.
- Se non fosse arrivato. L’assemblea in prima convocazione non si costituisce. Il giorno fissato per la seconda convocazione usi Passa alla Seconda Convocazione, registri da capo chi interviene quel giorno e ricalcoli il quorum con le soglie di 1/3.
Errori frequenti
- Passare alla seconda convocazione dopo aver segnato le presenze. «Passa alla Seconda Convocazione», dopo la conferma, azzera presenze e deleghe: in seconda convocazione vanno registrate di nuovo, perché conta chi interviene quel giorno.
- Convocare con millesimi che non sommano 1000. EasyCondo non crea l'assemblea se i millesimi delle unità non sommano 1000: correggi prima i valori in Anagrafica → Condomini e unità.
- Fidarsi del calcolo per i delegati esterni. EasyCondo applica i limiti dell'art. 67 disp. att. (oltre venti condòmini, un delegato non rappresenta più di 1/5 dei condòmini e del valore) sia alle deleghe date dal portale sia a quelle che registri tu, ma solo se il delegato è un condomino scelto nell'elenco: le deleghe a un terzo, che segni come presenza del delegante, vanno verificate sulle deleghe scritte.
- Contare le unità invece delle persone. Il quorum si calcola per teste: chi ha più unità conta una volta sola. Il riquadro del quorum mostra entrambe le cifre, condòmini e unità.
- Dare per scontati i termini. EasyCondo rifiuta una seconda convocazione che non cada in un giorno successivo alla prima ed entro dieci giorni (art. 1136 c.c.), ma non può sapere quando la convocazione arriva: indica la data entro cui le lettere devono essere ricevute (art. 66 disp. att.), il resto lo verifichi tu. Conserva le ricevute di raccomandate e PEC.
Domande frequenti
Quanti millesimi servono per costituire l'assemblea in prima convocazione?
Almeno i 2/3 del valore dell'edificio, cioè 666,6667 millesimi su 1000, insieme alla maggioranza dei partecipanti al condominio (art. 1136, primo comma, c.c.). EasyCondo calcola la soglia sulla somma dei millesimi delle unità.
Quanti millesimi servono in seconda convocazione?
Servono 1/3 dei partecipanti al condominio, arrotondato per eccesso, e 1/3 del valore dell'edificio (333,3334 millesimi su 1000). La seconda convocazione si tiene in un giorno successivo alla prima e non oltre dieci giorni da questa (art. 1136, terzo comma, c.c.).
Chi delega conta nel quorum?
Sì, se il suo delegato è presente: in EasyCondo l'unità che ha delegato rientra nei millesimi presenti e nelle teste. Se il delegato non interviene, la delega non conta. All'amministratore non si possono conferire deleghe (art. 67 disp. att. c.c.).
Un proprietario di due appartamenti conta due volte?
No. Per le teste conta la persona: chi possiede più unità vale una testa, mentre i millesimi si sommano. EasyCondo mostra i condòmini intervenuti e, tra parentesi, il numero di condòmini e di unità del condominio.
EasyCondo invia la convocazione ai condòmini?
Non spedisce lettere. Prepara l'elenco delle raccomandate A/R in CSV o JSON da caricare su un servizio di stampa e spedizione postale. Con «Avvisa i condòmini» manda anche una notifica nell'app e, a chi non l'ha disattivata, un'email: è una cortesia e non vale come convocazione. I condòmini con accesso all'app vedono l'assemblea nella loro voce Assemblee.
I condòmini possono confermare la presenza dall'app?
Sì. Nel loro accesso, alla scheda Partecipazioni, trovano «Parteciperò», «Non parteciperò» e «Delego a». Chi sceglie «Parteciperò» risulta presente e conta già nel quorum: prima di «Calcola quorum» togli la spunta a chi non è in sala.
Strumenti e norme collegati
Il codice civile, articolo per articolo
- Art. 1136 c.c.: Costituzione dell'assemblea e validità delle delibere
- Art. 66 disp. att. c.c.: Convocazione dell'assemblea
- Art. 67 disp. att. c.c.: Deleghe e rappresentanza in assemblea
- Art. 1137 c.c.: Impugnazione delle delibere