Tabelle millesimali: come si inseriscono, si verificano e si usano

Le tabelle millesimali sono la base di ogni riparto: se sono sbagliate, sono sbagliate tutte le rate. Questa guida spiega come funzionano le tabelle millesimali, come inserirle in EasyCondo tabella per tabella, come verificare che sommino 1000 e come collegarle alle spese.

Cosa dice la norma

Le spese per le parti comuni si ripartiscono in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione; quelle per cose che servono i condòmini in misura diversa, in proporzione all’uso (art. 1123 c.c.). Per questo un condominio ha di solito più tabelle: proprietà generale, scale, ascensore, riscaldamento.

Salvo che lo precisi già il titolo, il valore di ogni unità è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento (art. 68 disp. att. c.c.): per questo il totale è 1000. I valori si possono rettificare o modificare all’unanimità. Basta la maggioranza dell’art. 1136, secondo comma, quando sono conseguenza di un errore o quando, per mutate condizioni di una parte dell’edificio (sopraelevazione, aumento di superfici, aumento o diminuzione delle unità), il valore anche di una sola unità è alterato di oltre un quinto (art. 69 disp. att. c.c.). Già prima della riforma del 2012 le Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 18477/2010) avevano escluso che per approvare o rivedere le tabelle servisse sempre l’unanimità; resta di regola necessario il consenso di tutti quando la tabella esprime un accordo che deroga ai criteri di legge.

Per scale e ascensore la legge fissa un criterio proprio: le spese di manutenzione e sostituzione sono a carico dei proprietari delle unità a cui servono e si ripartiscono per metà in base al valore delle unità e per metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo (art. 1124 c.c.), salvo un diverso criterio stabilito dal regolamento contrattuale. Per questo la tabella delle scale non è una copia della Tabella A con qualche zero.

Come si calcolano i millesimi (superfici, coefficienti di piano, esposizione) è un lavoro da tecnico: la guida parte da una tabella già approvata. Prima di iniziare procurati la versione in vigore, allegata al regolamento o approvata dall’assemblea, con le eventuali rettifiche deliberate.

Come si fa, passo passo

1. Apri le tabelle del condominio. Vai in Anagrafica → Tabelle millesimali e scegli il condominio dal filtro. Ogni tabella è una scheda con il pulsante Valori e le icone di modifica ed eliminazione. La stella indica la tabella di default, che non si può eliminare.

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2. Crea la tabella. Clicca Nuova Tabella e compila Nome (unico nel condominio), Tipo (Proprietà Generale (Tab. A), Scale (Tab. B), Ascensore (Tab. C), Riscaldamento, Acqua, Altra Tabella) e una descrizione. Spunta Tabella predefinita per le spese senza tabella (solo se di proprietà generale) solo sulla tabella di proprietà generale e conferma con Crea Tabella.

3. Controlla i millesimi base. I millesimi di proprietà generale stanno nell’unità (campo Millesimi in Anagrafica → Condomini e unità) e si caricano anche quando scegli di importare le unità da Excel o da CSV. Clicca Vedi unità sul condominio: il riepilogo in cima deve dire «Millesimi configurati correttamente». Se compare l’avviso che il totale deve essere esattamente 1000, correggi prima le unità: senza quel totale EasyCondo non lascia nemmeno convocare l’assemblea.

4. Inserisci i valori. Clicca Valori sulla tabella: per ogni interno vedi proprietario, Mill. Base e la casella Valore Tabella, con la percentuale accanto. Copia i valori dalla tabella approvata (fino a quattro decimali) e scrivi 0 per le unità che non partecipano, come il box nella tabella delle scale. Copia Base riempie la tabella con i millesimi base: utile per una tabella di proprietà, da correggere a mano per le altre.

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5. Verifica il totale. In alto Totale Millesimi diventa verde solo a 1000 esatti. Se non torna compare l’avviso, ad esempio «Il totale deve essere esattamente 1000: mancano 5,000 millesimi»: ricontrolla le righe, cerca un’unità dimenticata o due cifre invertite.

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6. Correggi gli arrotondamenti solo se servono. Se la tabella approvata, riportata con pochi decimali, somma 999,9 o 1000,1, Normalizza riproporziona tutti i valori a 1000 e attribuisce il resto all’unità con il valore più alto. Il risultato resta da salvare.

7. Usa Ricalcola solo per le tabelle di gruppo. Ricalcola apre il pannello «Ricalcolo Proporzionale»: spunti le unità da includere (le altre vanno a 0) e con Ricalcola e salva, dopo la conferma, EasyCondo divide 1000 millesimi in proporzione ai loro millesimi base e salva subito. Serve per una tabella che segue la proprietà, ad esempio un cortile usato solo da alcune unità se il regolamento lo ripartisce così; non per scale e ascensore.

8. Salva. Clicca Salva Valori. EasyCondo rifiuta una tabella che non somma esattamente 1000 e dice quanti millesimi mancano o sono in eccesso. Con CSV scarichi la tabella (interno, proprietario, millesimi base, valore) da allegare al verbale o da far controllare al tecnico.

9. Collega la tabella alle voci di spesa. In Contabilità → Voci di spesa clicca Modifica sulla voce (ad esempio la pulizia scale), scegli la Tabella Millesimale e conferma con Salva Modifiche. Da quel momento il preventivo annuale, le spese e le fatture elettroniche importate con quella voce si ripartiscono con la tabella giusta, senza sceglierla ogni volta. Se lasci «Usa millesimi base», la voce segue la tabella di default.

Come funzionano le tabelle millesimali nel riparto

Quando ripartisce una spesa, EasyCondo sceglie la tabella in quest’ordine:

1. la tabella indicata sulla spesa;
2. la tabella collegata alla voce di spesa;
3. la tabella di default, se è di tipo proprietà generale;
4. i millesimi base delle unità.

Le unità con valore 0 sono escluse. I centesimi che avanzano dall’arrotondamento vanno alle unità con il resto più alto, così la somma delle quote è sempre uguale alla spesa. Una spesa può anche dividersi su più tabelle in percentuale, ad esempio 60% proprietà generale e 40% scale. I passi completi, dalla fattura alla rata, sono nella guida su come fare il riparto.

Per un conto veloce senza account c’è lo strumento di calcolo delle spese condominiali in base ai millesimi; per raccogliere unità e tabelle in un unico foglio prima di caricarle, il foglio unità e tabelle millesimali.

Esempio pratico

Il Condominio Via dei Tigli 12 ha 9 unità: otto appartamenti, due per piano dal piano terra al terzo, e il box B1. La Tabella A Proprietà generale assegna 140 millesimi all’interno 1, 100 al 2, 125 al 3, 115 al 4, 130 al 5, 110 al 6, 150 al 7, 105 all’8 e 25 al box: totale 1000.

• Una spesa di 1.000,00 € sulla Tabella A costa 140,00 € all’interno 1 e 25,00 € al box.
• La Tabella B Scale assegna 70 millesimi agli interni 1 e 2, 110 al 3 e al 4, 145 al 5 e al 6, 175 al 7 e all’8, e 0 al box B1, che dalle scale non è servito. Una spesa di pulizia scale di 1.000,00 € costa 70,00 € all’interno 1 e 175,00 € all’interno 7; il box non paga nulla. I valori crescono con il piano, in linea con il criterio dell’art. 1124.
• La voce «Pulizia Scale», creata con Genera Default dopo le tabelle, è collegata alla Tabella B: ogni fattura dell’impresa di pulizie registrata con quella voce si ripartisce così, senza scegliere la tabella ogni volta.
• La Tabella Verde (in revisione) della Residenza Le Magnolie somma 995: l’avviso segnala che mancano 5 millesimi e la tabella non si salva finché il totale non torna. Prima di normalizzare si confronta con la tabella approvata: se manca un valore, si corregge quello.