Riscaldamento centralizzato: ripartire consumi volontari e quota fissa

Nei condomini con riscaldamento centralizzato e contabilizzazione del calore ogni unità paga una parte per ciò che consuma e una parte fissa per l’impianto comune. Questa guida spiega come si divide la spesa e come registrare in EasyCondo contatori, letture e ripartizione, indicando dove l’app richiede un passaggio manuale.

Cosa dice la norma

Il D.Lgs. 102/2014 (art. 9, comma 5) impone, nei condomini con riscaldamento centralizzato, i sistemi di contabilizzazione del calore e la ripartizione in base ai consumi effettivi secondo la norma tecnica UNI 10200, dove ciò è tecnicamente possibile, efficiente in termini di costi e proporzionato. La spesa si divide in una quota a consumo, per i prelievi volontari di ogni unità, e una quota fissa (involontaria), per le dispersioni della rete e i costi comuni, divisa per millesimi.

Se la UNI 10200 non è applicabile, o se tra le unità ci sono differenze di fabbisogno termico per metro quadro superiori al 50%, comprovate da una relazione tecnica asseverata, si può derogare alla UNI 10200, ma almeno il 70% della spesa va comunque ripartito sui prelievi volontari.

Con la contabilizzazione, secondo l’orientamento prevalente, il D.Lgs. 102/2014 prevale come norma speciale anche sui criteri del regolamento; senza contabilizzazione si applica l’art. 1123, secondo comma, c.c., cioè il riparto in base all’uso. Chi si distacca dall’impianto centralizzato continua a pagare la manutenzione straordinaria, la conservazione e la messa a norma dell’impianto (art. 1118, quarto comma, c.c.). Il distacco è ammesso solo se non causa notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri, circostanza che va dimostrata. È invece controverso se il distaccato debba pagare anche la quota involontaria. Il conduttore vota al posto del proprietario sulle spese e sulla gestione del riscaldamento, ma non sugli interventi straordinari sull’impianto (art. 10 L. 392/1978).

Come si fa, passo passo

1. Inserisci la tabella di riscaldamento. In Anagrafica → Tabelle millesimali crea con Nuova Tabella una tabella di tipo «Riscaldamento» e, con Valori, inserisci i millesimi del tecnico. Le unità che non partecipano (box, cantine) vanno lasciate a zero. Il totale deve fare 1000.

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2. Collega la voce di spesa. In Contabilità → Voci di spesa la voce «RIS-001 Riscaldamento» si collega alla tabella di riscaldamento: le spese su questa voce, con il metodo «Millesimi», useranno quella tabella se non ne scegli un’altra.

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3. Registra i contatori. In Contabilità → Contatori e consumi, scheda Contatori, clicca Nuovo Contatore per ogni unità: «Unità Immobiliare», «Tipo» «Riscaldamento», «Stato», «Matricola», «Unità di Misura» (con il tipo Riscaldamento EasyCondo propone kWh; cambiala se il ripartitore conta in unità proprie) e «Data Installazione». Clicca Crea.

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4. Inserisci le letture. Nella scheda Letture clicca Nuova Lettura: «Contatore», «Data Lettura», «Valore». Servono una lettura alla data di inizio della stagione e una alla data di fine. EasyCondo prende l’ultima lettura non successiva a ciascuna data e avvisa quando quella di fine è di oltre un mese prima della fine del periodo. Se usi i ripartitori, inserisci il valore già corretto con i coefficienti K, perché l’app non li applica. Una lettura più bassa della precedente viene rifiutata; per correggere un errore usa la matita «Correggi lettura». I proprietari possono inserire autoletture dal loro accesso.

5. Crea il periodo di consumo. Nella scheda Periodi & Ripartizione clicca Nuovo Periodo: «Tipo Consumo» Riscaldamento, «Descrizione» (ad esempio «Riscaldamento stagione 2026/2027»), «Data Inizio», «Data Fine», «Costo Totale (€)» e «Quota Fissa (€)», in euro e non in percentuale. In «Tabella della quota fissa» EasyCondo propone la tabella di riscaldamento: la quota involontaria si divide con quei millesimi.

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6. Calcola e controlla la ripartizione. Clicca Calcola, poi Dettagli: per ogni unità, in ordine di interno, vedi consumo, «Quota Consumo», «Quota Fissa» e «Totale». I contatori senza letture sufficienti o guasti sono esclusi, con un avviso. Se correggi costo, quota fissa, tabella o date con Modifica, le quote si ricalcolano.

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7. Chiudi il periodo. Quando i numeri sono controllati, Chiudi e poi Chiudi periodo bloccano la ripartizione: un periodo chiuso non si riapre e le letture che lo determinano non si correggono più.

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8. Imputa il periodo alla spesa. Registra il costo della stagione come una sola spesa sulla voce RIS-001, dello stesso importo del «Costo Totale» del periodo e in un esercizio aperto, senza emettere le rate. Poi, sul periodo chiuso, clicca Imputa alla spesa, scegli la spesa e conferma: le quote del prospetto diventano il riparto della spesa e quindi entrano nel rendiconto. Se il riscaldamento era nel preventivo, gli acconti già pagati si scalano nel saldo di ogni unità; la casella «Emetti anche le rate di conguaglio» va spuntata solo se la spesa non era negli acconti, perché crea una rata per unità pari all’intera quota.

Quota fissa e quota a consumo: come le ripartisce EasyCondo

• Consumo di ogni unità = lettura entro la data di fine − lettura entro la data di inizio. Un contatore installato nel periodo parte dalla sua prima lettura.
• Quota a consumo = (Costo Totale − Quota Fissa) diviso in proporzione ai consumi.
• Quota fissa = divisa con i millesimi della «Tabella della quota fissa» del periodo: con il tipo Riscaldamento è proposta la tabella di riscaldamento; con «Proprietà generale (predefinita)» si usano la tabella di proprietà generale o i millesimi base delle unità.
• Arrotondamenti con il metodo dei resti maggiori, separati per le due quote: la somma è uguale al costo.

Cosa EasyCondo non fa: non applica la UNI 10200 (coefficienti dei ripartitori, fabbisogni, rendimenti), non riapre un periodo chiuso e non imputa un periodo a più spese.

Cosa mettere nel costo da ripartire. Nel periodo vanno combustibile, energia, manutenzione ordinaria e terzo responsabile. La manutenzione straordinaria dell’impianto si ripartisce a parte, per millesimi, anche tra le unità distaccate.

Esempio pratico

Il Condominio Via dei Tigli 12 ha il riscaldamento centralizzato, un ripartitore di calore in kWh per ognuno degli 8 appartamenti e la Tabella D Riscaldamento; il box B1 non è riscaldato e partecipa con zero millesimi. Per la stagione 2025/2026, dal 15 ottobre al 15 aprile, la relazione del tecnico fissa il 30% di quota fissa su una spesa di 11.650,00 €.

• Il periodo. «Riscaldamento stagione 2025/2026» con «Costo Totale (€)» 11.650,00 e «Quota Fissa (€)» 3.495,00 sulla Tabella D. I ripartitori segnano in tutto 45.570 kWh: la parte a consumo, 8.155,00 €, vale circa 0,1790 € per kWh.
• Interno 1 (Mario Bianchi). 4.200 kWh, quota a consumo 751,61 €; 145 millesimi di riscaldamento, quota fissa 506,78 €; totale 1.258,39 €.
• Interno 8 (Silvia Bruno). 7.500 kWh, quota a consumo 1.342,17 €; 105 millesimi, quota fissa 366,97 €; totale 1.709,14 €.
• Il rendiconto. Chiuso il periodo, l’amministratrice registra il costo della stagione come una spesa da 11.650,00 € sulla voce RIS-001 e la collega con Imputa alla spesa: nel consuntivo ogni unità ha come spesa di riscaldamento il totale del prospetto, e gli acconti della voce «Riscaldamento» del preventivo si scalano nel saldo.