Come funziona l'art. 1124 c.c.
L'art. 1124 c.c. dice che le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità che ne usufruiscono, e che la spesa va ripartita per metà in ragione del valore delle singole unità (i millesimi) e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
In pratica: la spesa si divide in due. La prima metà si ripartisce con la tabella millesimale (spesso una tabella dedicata a scale o ascensore, altrimenti la proprietà generale). La seconda metà si ripartisce con un coefficiente di altezza: di solito il numero del piano (1° piano = 1, 2° piano = 2…).
Esempio con 960 € di manutenzione dell'ascensore: 480 € vanno a millesimi e 480 € per altezza. Se gli unici due appartamenti serviti sono al 1° e al 3° piano, i 480 € della metà altezza si dividono in 1/4 e 3/4: 120 € e 360 €.
Piano terra, interrati, negozi e box
- Piano terra: per l'altezza ha coefficiente 0 (non partecipa alla seconda metà) oppure 1, se nel condominio si contano i piani partendo da 1. Lo strumento ti fa scegliere e puoi sempre correggere a mano.
- Piani interrati: hanno coefficiente 0 di default. Se l'ascensore scende ai box o alle cantine, molti condomìni assegnano un coefficiente anche a loro: scrivilo nella colonna dell'altezza.
- Negozi e box con ingresso autonomo: se non usano mai scale e ascensore, il regolamento o la giurisprudenza possono escluderli (le spese di beni che servono solo una parte dell'edificio sono a carico di chi ne trae utilità, art. 1123, comma 3), ma le decisioni non sono univoche: verifica il regolamento e la prassi del condominio. Lo strumento ti permette di escluderli dal calcolo.
Per lo stesso motivo il piano terra paga l'ascensore solo per la metà a millesimi (se ha millesimi nella tabella usata): è la risposta alla domanda più cercata, "il piano terra paga l'ascensore?".
Manutenzione, nuovo ascensore e pulizia scale
L'art. 1124 riguarda la manutenzione e la sostituzione di scale e ascensori già esistenti. L'installazione di un nuovo ascensore dove non c'era è invece un'innovazione (art. 1120 c.c., e art. 1121 per le innovazioni gravose o voluttuarie): la spesa è a carico di chi l'ha approvata o vi aderisce, nei modi stabiliti dalla delibera, e chi non partecipa può subentrare in seguito pagando la sua quota.
Per la pulizia e l'illuminazione delle scale la giurisprudenza non è univoca: alcune decisioni applicano l'art. 1124, altre la regola generale dei millesimi (art. 1123). Conta quanto prevede il regolamento o la prassi approvata dall'assemblea: in mancanza, chiedi all'amministratore quale criterio è stato deliberato.
Il file Excel riporta per ogni unità millesimi, coefficiente di altezza, parte a valore, parte per altezza e totale, con le somme di controllo calcolate da formule: puoi allegarlo al rendiconto.
Domande frequenti
Il piano terra paga l'ascensore?
Per l'art. 1124 il piano terra partecipa alla metà della spesa ripartita a millesimi (se ha millesimi nella tabella usata) e, con coefficiente di altezza 0, non partecipa alla metà ripartita per altezza. Il regolamento può però prevedere l'esclusione totale o un coefficiente diverso.
Come si calcola la quota per altezza?
Si sommano i coefficienti di altezza delle unità che partecipano (es. 1+1+2+2+3+3 = 12) e si divide la metà della spesa per questo totale: ogni unità paga la metà spesa × suo coefficiente / 12.
Le cantine e i box al piano interrato pagano l'ascensore?
Di default hanno coefficiente di altezza 0. Se l'ascensore serve anche il piano interrato, molti condomìni assegnano un coefficiente anche a questi locali: in questo strumento puoi scriverlo a mano unità per unità.
L'installazione di un ascensore nuovo si divide allo stesso modo?
No: è un'innovazione (art. 1120 c.c.) e si delibera con maggioranze specifiche; paga chi l'ha approvata o vi aderisce, secondo la delibera. L'art. 1124 vale per manutenzione e ricostruzione.
Le spese di pulizia delle scale seguono l'art. 1124?
La giurisprudenza è divisa: alcune sentenze applicano l'art. 1124, altre i millesimi di proprietà (art. 1123). Segui il criterio del regolamento o quello approvato dall'assemblea.
Riferimenti normativi
- Art. 1124 c.c. (manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori)
- Art. 1123 c.c. (ripartizione delle spese)
- Art. 1120 e 1121 c.c. (innovazioni)
Strumento gratuito a scopo informativo: i calcoli sono eseguiti nel tuo browser e non sostituiscono la verifica di un professionista. Regolamento condominiale e delibere possono prevedere criteri diversi da quelli di legge. Hai trovato un errore? Scrivici.