Scadenzario F24 del condominio: calendario dei versamenti fiscali

Il condominio è sostituto d’imposta: quando paga una ditta o un professionista trattiene la ritenuta d’acconto e la versa all’Erario con l’F24. Questa guida riassume le scadenze fiscali del condominio e mostra come lo Scadenzario F24 di EasyCondo ti dice, mese per mese, quanto versare ed entro quando.

Cosa dice la norma

Il condominio opera la ritenuta del 4% sui corrispettivi per appalti di opere e servizi resi da imprese (art. 25-ter DPR 600/1973) e la ritenuta del 20% sui compensi dei professionisti (art. 25 DPR 600/1973). Dalla ritenuta del 4% sono esclusi, ad esempio, le forniture di beni, la somministrazione di energia, gas e acqua e i fornitori in regime forfettario. Le ritenute si versano con F24 entro il 16 del mese successivo a quello del pagamento (art. 8 DPR 602/1973; art. 18 D.Lgs. 241/1997 per il versamento unitario con F24), con i codici tributo 1019 o 1020 (4%) e 1040 (20%).

Se la scadenza cade di sabato, domenica o in un giorno festivo, slitta al primo giorno lavorativo successivo; i versamenti in scadenza tra il 1° e il 20 agosto si possono fare entro il 20 agosto. Chi versa in ritardo può regolarizzare con il ravvedimento operoso: la ritenuta si versa con il suo codice, maggiorata degli interessi legali, e la sanzione ridotta va su un rigo a parte. I codici sono cambiati nel tempo (il vecchio 8906 non si usa più): falli verificare al commercialista o con i servizi dell’Agenzia delle Entrate, come spiegato nella guida sulla ritenuta del 4%.

Ogni anno il condominio consegna ai percipienti e trasmette la Certificazione Unica entro il 16 marzo e presenta il modello 770 entro il 31 ottobre (se cade di sabato o in un festivo si va al primo giorno lavorativo: nel 2026 il 2 novembre). La CU che contiene solo redditi esenti o non dichiarabili con il 730 (ad esempio lavoro autonomo abituale o redditi d’impresa) si può trasmettere entro il 31 ottobre, ma la consegna al percipiente resta al 16 marzo. Gli adempimenti fiscali rientrano tra i compiti dell’amministratore, che tiene anche il registro di contabilità (art. 1130 c.c.); i pagamenti passano dal conto corrente del condominio (art. 1129 c.c.).

Come si fa, passo passo

1. Apri lo scadenzario. Vai in Fiscale → Scadenzario F24, scegli il condominio e l’anno con le frecce «Anno precedente» e «Anno successivo».

2. Leggi i totali dell’anno. In alto trovi «Totale Anno», «Versato» e «Da Versare». «Da Versare» comprende gli F24 mensili non ancora segnati come versati, anche quelli scaduti, e le ritenute registrate dopo il versamento del loro mese, ancora senza F24.

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3. Scorri il calendario. Il «Calendario Scadenze F24» ha una scheda per ogni mese di pagamento delle fatture: importo, data «Scade», data «Versato» e importi per codice tributo («1019 (4%)», «1020 (4% IRES)», «1040 (20%)»). Colore e icona indicano lo stato: verde con la spunta versato, ambra con l’orologio da versare, rosso scaduto. Se nel mese c’è anche un F24 integrativo, la scheda lo mostra sotto il primo come «F24 integrativo n. 2». Le scadenze tengono già conto di fine settimana, festivi e proroga di agosto.

   

4. Controlla e scarica il modello. Vedi apre l’anteprima del prospetto per compilare l’F24 del mese, PDF lo scarica. Sotto il calendario la tabella «Dettaglio Versamenti F24» riassume gli importi per codice tributo. Se un mese manca, Genera F24 lo crea scegliendo il mese.

5. Paga l’F24 fuori dall’app. Con l’home banking del conto condominiale o tramite un intermediario abilitato, entro la data «Scade». EasyCondo non trasmette nulla all’Agenzia delle Entrate.

6. Registra il versamento. Sulla scheda del mese clicca Versa: nella finestra «Registrare il versamento?» controlla la «Data del versamento», proposta a oggi, e conferma con Registra. La scheda diventa verde, compare «Versato» con la data indicata e le ritenute del mese risultano versate (anche nella Certificazione Unica).

   

7. Correggi un errore con Storna. Su un mese versato il bottone Storna riporta l’F24 e le sue ritenute a «da versare». Non è possibile se l’esercizio è chiuso.

Da dove vengono gli importi

• Solo fatture pagate. La ritenuta nasce quando la spesa di un fornitore soggetto a ritenuta è segnata come «Pagata al fornitore». Il mese dell’F24 è quello della data di pagamento (principio di cassa).
• Ritenuta dalla fattura. Per controllare aliquota e ritenuta indicate in una fattura elettronica puoi aprirla con lo strumento per visualizzare la fattura XML.
• Codice tributo dal fornitore. L’aliquota (4% o 20%) e la casella «Soggetto IRES» nella scheda del fornitore decidono tra 1019, 1020 e 1040. Le ritenute del mese si vedono in Fiscale → Ritenute d’acconto.
• Una ritenuta arrivata dopo il versamento del suo mese non entra in quell’F24 già pagato: la scheda del mese mostra «F24 integrativo da fare» e Genera F24 sullo stesso mese la mette in un F24 integrativo, con il suo prospetto.

Cosa lo scadenzario non mostra: le scadenze di CU e 770, il rinvio dei versamenti sotto i 500 euro e il calcolo del ravvedimento.

Esempio pratico

Nel 2026 il Condominio Via dei Tigli 12 paga ogni mese l’impresa di pulizie e ogni trimestre la ditta degli ascensori (ritenuta 4%), e a maggio la parcella del geometra per la direzione lavori (ritenuta 20%). Nei mesi di marzo, giugno e settembre l’F24 sale così a 39,14 €.

• Aprile: il 16 maggio 2026 è sabato, quindi si versa lunedì 18.
• Maggio: 13,60 € con il codice 1019 più 240,00 € con il codice 1040 per il geometra.
• Luglio: la scadenza del 16 agosto slitta al 20 per la proroga estiva.
• Settembre: è il mese ancora da versare.

A metà ottobre lo scadenzario mostra 439,02 € per l’anno, 399,88 € versati e 39,14 € da versare. Il 16 ottobre l’amministratrice paga l’F24 di settembre dall’home banking e, lo stesso giorno, clicca «Versa»: «Da Versare» scende a zero.