La regola generale: art. 9 della legge 392/1978
Salvo patto contrario, sono a carico dell'inquilino (conduttore) le spese per il servizio di pulizia, il funzionamento e l'ordinaria manutenzione dell'ascensore, la fornitura di acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento, lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine e la fornitura degli altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico dell'inquilino nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
Tutto ciò che riguarda la conservazione dell'immobile (installazione e sostituzione degli impianti, adeguamenti di legge, manutenzione straordinaria) resta di regola al proprietario (locatore).
Il pagamento va fatto entro due mesi dalla richiesta; prima di pagare l'inquilino può chiedere l'indicazione specifica delle spese con i criteri di ripartizione e prendere visione dei documenti giustificativi.
La tabella oneri accessori del D.M. 16 gennaio 2017
Per i contratti a canone concordato, transitori e per studenti universitari (L. 431/1998), la ripartizione voce per voce è quella della "Tabella oneri accessori - ripartizione fra locatore e conduttore", allegato D al decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 16 gennaio 2017 (G.U. n. 62 del 15 marzo 2017). Per le voci non considerate il decreto rinvia alle leggi vigenti e agli usi locali.
Nei contratti a canone libero (4+4) vale quanto scritto nel contratto: la tabella resta il riferimento più usato per interpretare le voci e risolvere i dubbi.
Alcune spese frequenti non compaiono nella tabella: compenso dell'amministratore, assicurazione del fabbricato, spese bancarie e postali. Per queste decide il contratto; in mancanza si guardano la legge e gli usi locali.
Come si calcola il conguaglio dell'inquilino
A fine esercizio si prende il consuntivo approvato dall'assemblea, si assegna ogni voce all'inquilino, al proprietario o a entrambi in percentuale, e si confronta la quota dell'inquilino con gli acconti che ha già versato insieme al canone. La differenza è il conguaglio: se positiva l'inquilino deve pagarla, se negativa va restituita.
Il proprietario resta comunque obbligato verso il condominio per tutte le spese della sua unità: la ripartizione con l'inquilino vale solo tra loro due.
Domande frequenti
Il compenso dell'amministratore lo paga l'inquilino?
Solo se lo prevede il contratto. Non è nella tabella del D.M. 16/01/2017 e non è tra i servizi elencati dall'art. 9 L. 392/1978: se il contratto non dice nulla, secondo l'orientamento prevalente il compenso resta a carico del proprietario.
La manutenzione dell'ascensore è a carico dell'inquilino?
Sì, la manutenzione ordinaria, le piccole riparazioni, l'energia elettrica e le verifiche periodiche spettano all'inquilino. Installazione, manutenzione straordinaria e adeguamenti di legge spettano al proprietario.
Il portiere quanto lo paga l'inquilino?
Il 90% del trattamento economico del portiere (stipendio, contributi, tredicesima, TFR, indennità), salvo che il contratto preveda una percentuale inferiore. Il restante 10% è del proprietario.
La tabella vale anche per i contratti a canone libero?
Obbligatoriamente solo per i contratti a canone concordato, transitori e per studenti. Per il canone libero vale il contratto, ma la tabella è il riferimento usato più spesso per le voci non disciplinate.
Entro quando l'inquilino deve pagare il conguaglio?
Entro due mesi dalla richiesta (art. 9 L. 392/1978). Prima di pagare può chiedere il dettaglio delle spese e vedere i documenti giustificativi.
Riferimenti normativi
- Art. 9 L. 27 luglio 1978, n. 392 (oneri accessori)
- D.M. Infrastrutture e Trasporti 16 gennaio 2017, art. 4 e allegato D (G.U. n. 62 del 15 marzo 2017)
- L. 9 dicembre 1998, n. 431 (locazioni abitative)
Strumento gratuito a scopo informativo: i calcoli sono eseguiti nel tuo browser e non sostituiscono la verifica di un professionista. Regolamento condominiale e delibere possono prevedere criteri diversi da quelli di legge. Hai trovato un errore? Scrivici.